惠誉：确认首开集团“BBB-”长期外币发行人违约评级，升展望至“正面”

久期财经讯，10月16日，惠誉确认北京首都开发控股(集团)有限公司(Beijing Capital Development Holding (Group) Co., Ltd.，简称“首开集团”)“BBB-”长期外币发行人违约评级(IDR)，评级展望从“负面”调整为“正面”。

同时，惠誉确认首开集团“BBB-”高级无抵押评级，以及由首开集团提供担保，由Bright Galaxy International Limited发行的5亿美元、3.375%、2021年到期的高级无抵押债券“BBB-”评级。

惠誉表示，将评级展望修正为“正面”是因为首开集团在接管北京房地产集团有限公司(Beijing Real Estate Group Co., Ltd.，简称“北京房地产集团”)后，首开集团越来越多地参与政策角色。进一步的评级行动取决于注入的非经营性资产的影响重要性，该集团正在评估这些资产的价值。

此外，首开集团在2018年和2001年上半年杠杆率改善至65%以下，低于惠誉独立信用状况(SCP)的降级门槛。惠誉预计，基于公司充足的土地储备，以及北京市国有资产监督管理局(北京国资委)对国有企业的去杠杆化要求，未来18个月该集团的杠杆率仍将低于这一门槛。

首开集团的评级比独立信用状况“BB”高出两个子级，这反映了惠誉根据其政府相关实体(GRE)评级标准，对其“强有力”的政府控制和支持、“较弱”的社会政治和“适度”的违约财务影响的评估。

越来越重要的战略意义：2019年3月，首开集团接管北京房地产集团。2016-2018年，北京房地产集团已从北京市级国有企业手中接手3100万平方米的非经营性资产。中央国有企业下的另外3000万平方米非经营性资产也将转入该公司。首开集团将收到350元/平方米的一次性补贴，用于改造和管理这些资产。这宗交易将首开集团重新定位为北京“接管、管理、运营和处置国有非经营性资产的唯一平台”。

北京市国资委将旧城改造，包括周边居住环境和商业设施的升级改造，列为北京市城市建设和发展局的第二要务，房地产开发名列第三。因此，北京市国资委将根据特殊职能实体的标准来评估首开集团的业绩。

强有力的政府控制和支持：惠誉认为，首开集团和北京市政府之间的地位、所有权和控制联系是“强有力的”。首开集团是北京市最大的房企，由北京人民政府国有资产监督管理委员会(北京市国资委)间接全资拥有，并任命所有关键管理层和董事。考虑到注入大量非经营性资产、资金、免税等财政支持的历史记录以及奥运会基础设施建设等特殊活动的资金，惠誉认为政府可能会在需要时提供支援。

杠杆率提高：惠誉预计，首开集团的杠杆率(以净债务衡量，包括外部担保/调整后库存计算)在未来18个月不会超过65%。杠杆率从2017年的65%降至2018年的61%，缓慢的土地收购部分抵消了较低的现金回收率。由于土地收购回升至正常水平，19年上半年杠杆率小幅上升至63%，土地溢价占合同销售额的40%-50%(2018年：25%)。根据公司预算和惠誉的预售预期，惠誉预计2019年全年的土地收购将保持在这一范围内。首开集团拥有的2300万平方米土地储备足以维持7年以上的销售。

结构性从属风险有所缓解：首开集团'BB'的独立信用状况的主要驱动因素在于其持股51.6%、在上交所上市的子公司北京首都开发股份有限公司(Beijing Capital Development Co Ltd，简称“首开股份”，600376.SH)。首开股份的少数股东共持有该公司48.4%的股份，这在结构上对首开集团获得其上市子公司的现金流形成了制约。

截至2018年底，首开集团(不包括首开股份)的净现金头寸为10亿元人民币，在2019年上半年进一步增至35亿元人民币。惠誉估计，首开集团在2018年的现金收入(不包括首开股份)为16亿元人民币，提供了4.4倍的健康利息保障。首开集团在北京直接拥有的大型资产池也加强了其财务状况。