中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，1月2日，本网站对中资地产美元债近半个月(2024年12月16日至12月31日)的二级市场走势进行了分析。
进入12月下半月，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，投资级地产债持续下行，高收益级地产债基本稳定。值得注意的是，据克而瑞数据显示，2024年房企融资总量为4629亿元，同比下降31%，已连续四年持续下滑。从各季度表现来看，第三季度融资规模最高达1473亿元，同比下降6%;其余季度同比跌幅均超30%。
投资级小幅下滑，高收益基本稳定
如下图所示，12月下旬，中资地产美元债二级市场整体整体小幅回落，投资级地产债持续下行。
其中，中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42估值下行均超2pt，收益率上行均超25bps;希慎兴业永续债HYSAN 4.85 PERP及HYSAN 3.55 06/16/35估值下行近2pt，收益率上行超20bps;华润置地CRHZCH 4.125 02/26/29估值下行约1pt，收益率上涨近30bps;卓越商业管理EXCECP 2.91 03/24/25收益率下行约80bps，价格稳定在98美元。
消息面上，中国金茂附属鹰茂地产与全海及平嘉投资订立新框架协议;中国金茂以约18.48亿元出售金茂三亚100%股权及相关债权予海南骊驰，附属金茂海南投资以实物出资形式对金茂上海进行增资，另一附属拟斥资约3793.48万元收购济南鲁茂10.43%的股权及债权;绿城中国附属绿城房地产建设管理与三亚凰卓投资签订协议以推动三亚海棠区住宅项目开发;越秀地产与银行订立为期18个月金额为12亿港元以及5亿港元融资协议，此外，该公司透过附属通过公开挂牌方式以20.23亿元成功竞得广州市海珠区工业大道南大干围地块;保利发展完成发行共计20亿人民币公司债券;中海企业发展集团的债务融资工具状态已更新为“已上会”。
进入年末，高收益级及无评级地产债基本稳定，部分房企在债务重组方面已取得重要进展。
值得注意的是，富力地产拟对GZRFPR 6.5 07/11/25、GZRFPR 6.5 07/11/27及GZRFPR 6.5 07/11/28进行重组，涉及三个方案，包括：1)兑付5%本金;2)获得债务本金40%的高级票据、债务本金10%的强制性可转债;或3)获得债务本金100%的长期票据，该协议截止日为1月23日，届时公司将以美元高级票据(总额5000万美元)的形式向同意债权人支付同意费。该等三只债券中GZRFPR 6.5 07/11/28、GZRFPR 6.5 07/11/25价格分别出现约7%和4%涨幅，而GZRFPR 6.5 07/11/27出现约2%跌幅，整体估值仍在4美元以下。另外，高等法院对富力香港以及兆晞的呈请聆讯延期至3月31日以连同一并聆讯。
融创中国持续推进境内债重组事宜，现该公司已有7只债券重组争取到债权人的支持，包括"PR融创01"等6只公司债券和1只ABS，剩余3只仍未获通过，若该方案顺利落地，该公司有望削减超过50%的境内债务。此外，据媒体报道，融创向中国贸仲委对万达集团提起仲裁并要求该集团和万达商管支付相应股份回购款约95亿元，对此万达表示，融创申请冻结股权已对其600亿元股权重组形成影响，但对仲裁结果持乐观态度。目前，该公司存续美元债价格基本保持稳定在11-15美元区间。
另外，当代置业MOLAND 7 12/28/24、MOLAND 8 12/30/24的本金额及其应计未付利息以及MOLAND 9 12/30/25、MOLAND 9 12/30/26及MOLAND 9 12/30/27的现金利息的偿还安排均未能于各到期日达成，构成违约事件。目前，其存续美元债均价在1美元以下低位波动，其中MOLAND 9 12/30/27下跌约2%。
碧桂园进一步加大资产盘活力度，拟以20亿元出售长鑫科技约1.56%的股本权益，同时，该公司附属以1.55亿元竞得兰州宅地并计划对该地块进行转让，所获资金将用于全力落实保交楼。此外，对于拖欠已久的定期报告，该公司表示在实际可行情况下将尽快刊发。现其存续美元债价格保持稳定，均价至10美元左右。
消息面上，出险房企中，宝龙地产寻求法院批准该计划的呈请已聆讯且计划生效日期亦已落实，此外，该公司拟通过一项交换要约来延长两只人民币债券的期限;龙光集团美元债债权人支持协议已到期，拟推出包括整体有关境外债权人的支持协议及经修订的境外债务重组方案;中国恒大境外子公司CEG的清盘聆讯据悉延至1月10日;世茂集团定于1月15日召开特别股东大会，持有范围内债务本金额80.72%的计划债权人支持重组;景瑞控股呈请聆讯押后至1月22日，并已开始准备向高等法院申请有关转让公司股份的认可令;时代中国控股持有范围内债务未偿还本金总额约81.04%的债权人已加入重组支持协议;金轮天地控股占现有债务工具未偿还本金总额约92.16%的持有人已加入重组支持协议;朗诗绿色管理LSEAGN 10.75 10/20/24同意征求已获通过，拟议修订和豁免已生效;花样年控股拟出售扬州垠壹置业40%股权;金科股份引入多家财务投资人，并已收到上海品器联合体合计1.818亿元及四川发展证券基金合计8952万元全部足额的履约保证金;华南城进一步延迟派付截至2023年3月31日止年度之末期股息。
万达商业针对DALWAN 11 01/20/25的拟议修订及豁免已生效并已支付同意费;远洋集团称，高等法院已撤销原定举行的呈请聆讯并延期至2月17日;龙湖集团已提前偿还10.5亿港元境外银团贷款且94.5亿港元银团贷款已全部提前偿还完毕，此外，该公司美元债债权人支持协议根据其条款已到期;华夏幸福CHFOTN 2.5 01/31/31可转换债券约6亿美元本金已完成转换为信托单位，此外，该公司已实施信托抵债223.48亿元，剩余16.53亿元信托份额抵债交易正进行中;中梁控股于1月1日以实物支付可换股债券利息;新世界发展以3.67亿港元的价格出售工业大楼Artisan Hub。
持续推动房地产市场止跌回稳，美联储降息步伐或将放缓
根据久期财经数据显示，截至2024年12月31日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
2024年12月16日至12月31日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行1.67，最新报167.69，到期收益率上涨0.61%，最新报10.97%。
国内方面，中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议先后召开，住建部明确2025年重点任务：(1)持续用力推动房地产市场止跌回稳，(2)推动构建房地产发展新模式，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，(3)大力实施城市更新，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，(4)打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
另外，央行发布《中国金融稳定报告(2024)》提出，全力支持房地产市场平稳运行。在供给端，延长“金融16条”等政策期限，满足不同所有制房地产企业合理融资需求。新增5000亿元抵押补充贷款额度，支持保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。在需求端，下调个人住房贷款首付比例和利率政策下限，配合有关部门优化住房套数认定标准，降低存量首套住房贷款利率。
据克而瑞数据，2024年12月，百强房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。累计业绩来看，1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，降幅较11月收窄近2.6个百分点。整体来看，2024年中国房地产市场延续筑底调整的态势，第四季度百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。
海外方面，鲍威尔表示，2025年降息步伐放缓确实反映了去年通胀数据走高，以及通胀将走高的预期。根据CME美联储观察工具，1月和3月利率保持不变的可能性为88.8%和47.9%，预计5月将重启降息，降息25个基点的可能性约为47.1%。
日本央行行长表示，预计2025年日本经济将更接近于可持续实现央行2%的通胀目标，暗示下次加息的时机即将到来。多数分析师预计将在1月或3月将利率上调至0.5%。
英国央行宣布维持基准利率为4.75%不变，符合市场预期。与此同时，英国央行暗示将在2025年继续逐步放松货币政策。
市场预计，欧洲央行将在2024年四次降息的基础上，在2025年再降息四次。到2025年中，存款机制利率将从目前的3%降至2%。
