穆迪：下调冠君产业信托(02778.HK)发行人评级至"Baa3"，展望"负面"

久期财经讯，2月27日，穆迪下调冠君产业信托(Champion Real Estate Investment Trust，02778.HK)和其子公司Champion MTN Limited的评级。

受影响的评级如下：

-冠君产业信托的发行人评级从“Baa2”下调至“Baa3”;

-Champion MTN Limited中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Baa2”下调至“(P)Baa3”;

- 根据Champion MTN Limited的MTN计划发行的票据的有支持高级无抵押评级从“Baa2”下调至“Baa3”。

该子公司的证券和计划由冠君产业信托提供无条件和不可撤销的担保。

与此同时，穆迪维持了负面展望。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“冠君产业信托评级下调和负面展望反映了整体写字楼市场状况和大规模租赁到期的持续挑战，这将导致其盈利和财务杠杆在未来几年明显恶化。其大规模租赁到期也使该信托面临入驻率和收益进一步大幅下降的风险。”

评级理据

穆迪预计，冠君产业信托调整后的EBITDA将在2025-2026年明显下降，原因是入驻率略有下降和续租率显著下降。具体而言，穆迪预计其年度写字楼总收入将从2024年的17亿港元下降约14%至2025年的14亿港元，并在2026年进一步下降7%至13亿港元。 写字楼租金收入是其盈利的关键贡献者。这一预期反映了穆迪的观点，即由于企业扩张情绪持续疲软，以及中环甲级写字楼供应明显增加，香港特区写字楼租赁市场在未来几年仍将充满挑战。这种情况将因该信托在此期间的大规模租赁到期和租金审查而加剧。

因此，穆迪预测，冠君产业信托的调整后净债务/EBITDA之比将从2024年的8.3倍恶化至2025年的约9.7倍和2026年的10.5倍。

此外，其调整后EBITDA/利息之比将从2024年的2.5倍降至2026年的2.3倍左右。对于Baa3评级类别，该预测比率较弱。

此外，在疲软的市场条件下出现的大量租赁到期意味着穆迪对信用指标的预测存在风险。如果冠君产业信托无法缓解其写字楼物业入驻率的进一步下降，该不利情况可能会显现。

冠君产业信托的“Baa3”发行人评级反映了其在香港特区黄金地段的优质资产。评级还反映了该信托的三项资产的互补性，这三项资产拥有高质量的租户组合。此外，评级因素还包括信托维持稳定资本结构的能力，这从其有限的积极扩张和再开发活动的记录中可见。

另一方面，该评级还考虑了冠君产业信托的资产和租户集中度，以及其薄弱的财务指标。

冠君产业信托的流动性优秀，截至2024年12月底，其现金余额为7.26亿港元，运营现金流和未提取的承诺性贷款额度为37亿港元，足以支付未来12个月约17亿港元的短期债务、股息支付和承诺资本支出。

截至2024年12月底，该信托还保留了强大的财务灵活性，这得益于其完全无抵押负担的资产。

环境、社会和治理(ESG)考虑因素对信用评级的影响不大。该信托面临自然气候和碳转型风险。在社会方面，公司面临人口风险和不断变化的社会趋势。然而，其良好的治理抵消了这些风险对信用评级的影响。

可能导致评级上调或下调的因素

如果冠君产业信托能够通过维持足够的入驻率和续租租金，将其盈利和财务指标的疲软控制在适当水平，使其调整后净债务/EBITDA之比保持在10倍以下，并且其EBITDA/利息之比支出维持在或高于2.25-2.50倍，穆迪可能会将展望调整至稳定。

如果冠君产业信托的运营指标继续恶化或财务指标显著减弱，包括调整后净债务/EBITDA之比趋于10倍或EBITDA/利息之比支出低于2.25-2.50倍，穆迪可能会下调评级。如果冠君产业信托的流动性恶化，该评级也可能被下调。

冠君产业信托总部设在中国香港特别行政区。该公司于2006年5月在港交所上市，截至2025年2月26日，市值约为108亿港元(折合为14亿美元)。该信托专注于香港特区的零售和写字楼物业投资。其2024年收入为25亿港元(折合为3.2亿美元)。