标普：将万科企业(02202.HK)“B-”长期发行人信用评级列入发展中信用观察名单

久期财经讯，3月5日，标普将万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”)的“B-”长期发行人信用评级，以及万科相关高级无抵押票据的“B-”发行评级列入发展中信用观察名单。

标普预计在获得有关万科企业新管理层将如何应对 2025 年债券到期高峰所带来的流动性压力的更多细节后，尽快解除信用观察。相关措施可能包括但不限于股东可能提供的流动性支持计划、非核心资产处置以及获取资产抵押贷款。

深铁集团提供的有担保股东贷款及时，但不足以完全缓解万科企业的流动性压力。2025 年 2 月，深铁集团向万科企业提供了 70 亿元人民币的贷款，以帮助其应对债券到期问题。标普认为这些贷款是万科企业重要的流动性来源，该公司在 2025 年第一季度有 99 亿元人民币的在岸债券到期。

这主要是因为标普评估万科企业母公司层面的现金，作为其主要的流动性来源之一，明显不足以覆盖其 2025 年到期的债券规模，该规模相当于超过 360 亿元人民币(境内和境外)。因此，标普继续认为该公司及其唯一的境外融资平台万科香港的流动性状况较弱。2025 年 1 月至 2 月期间，万科企业偿还了 80 亿元人民币的到期债券。

截至目前，万科企业新管理层如何帮助缓解流动性压力仍不确定。自 2025 年 1 月下旬以来，该公司董事会和高级管理层发生了重大变动。深铁集团董事长辛杰先生现也担任万科企业董事会主席。此外，至少有 14 名来自深铁集团或与深圳政府有关联的实体的人员加入万科企业担任高级管理职务。

在标普看来，如果能及时且充分地向万科企业提供流动性支持，该公司的流动性状况和信用状况可能会显著改善。否则，标普认为该公司在 2025 年仍将面临日益严峻的流动性挑战。

万科企业 2025 年第一季度可能会出现净经营现金流流出。这主要是因为该公司通常在这一时期结清未付账款。此外，该公司的合同销售额进一步下滑。据中国房产信息集团的数据，2025 年 1 月，万科企业的合同销售额同比下降 43%，至 110 亿元人民币。相比之下，同期中国百强开发商的平均降幅约为 3%。标普估计，这一月度销售额低于万科企业经营现金流的盈亏平衡水平。

在标普看来，万科企业需要通过多种途径补充流动性，以应对 2025 年即将到期的债券。这些途径包括但不限于，从非核心资产处置中回笼资金、进一步处置资产以及获取资产抵押贷款。

标普预测，到截至2025年9月30日的12个月内，万科企业可能从合同资产处置中获得216亿元人民币的收益。标普注意到，该公司最近还通过将其部分租赁公寓资产剥离为一个pre-REIT基金将其变现。目前，该基金的规模为16亿元人民币。

标普相信，万科企业在2025年可以获得与2024年类似的资产抵押贷款(2024年前9个月获得187亿元人民币)。

标普预计，在获得更多关于万科企业新管理层将如何应对该公司在2025年债券到期的流动性压力的细节后，将会尽快解决信用观察问题。可能采取的措施可能包括但不限于深铁集团的流动性支持计划、非核心资产处置和获得资产质押借款。

如果万科企业的流动性进一步恶化，财务承诺不可持续，标普可能会下调对万科企业的评级。如果出现以下情况，评级下调可能会发生：

-该公司获得融资渠道的机会减少(包括为新贷款抵押资产的能力)。这可能是因为万科企业与银行和保险公司的关系减弱;或

-未能执行资产处置计划或处置现金回款延迟;或

-该公司的合同销售额、经营现金流和盈利能力远低于标普的预期。

如果标普下调万科企业的评级，标普可能会同步下调万科香港的评级。此外，如果标普认为万科企业支持万科香港的能力或意愿减弱，标普可能会下调万科企业香港的评级。

如果标普认为深铁集团将在可预见的未来提供及时和足够的非常规流动性支持，标普可能会上调万科企业的评级。此外，标普预计万科企业将对深铁集团的长期战略发挥重要作用。

如果标普对万科企业的流动性评估有所改善，标普也可能上调对万科企业的评级。如果出现以下情况，评级上调可能会发生：

-公司迅速执行重大资产处置或从合同处置中获取大量现金;或

-该公司通过抵押其资产获得了大量新的融资。