中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，6月3日，本网站对中资地产美元债近半个月(5月16日至5月31日)的二级市场走势进行了分析。

5月下旬，中资地产美元债二级市场整体呈小幅下行态势，高收益级地产债出现回落，而投资级地产债基本保持稳定。值得注意的是，据克而瑞统计，5月百强房企实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%。其中绿城中国、中海地产、中国金茂、绿地控股等房企单月业绩同环比均实现明显提升，房地产市场整体延续止跌回稳态势。

投资级保持稳定，高收益级小幅回落

如下图所示，5月下半月，中资地产美元债投资级地产债基本保持稳定。

其中，中国海外发展CHIOLI 2.75 03/02/30、香港置地HKLSP 5.25 07/14/33、太古股份SWIRE 5.125 07/05/29、越秀地产YUEXIU 2.8 01/20/26收益率下行均超10bps，估值保持稳定;卓越商业管理EXCECP 4.3 07/29/25收益率上行超25bps，估值保持在99美元高位。

公司公告及消息方面，保利发展85亿元人民币可转债完成发行，募集资金净额约84.78亿元人民币;中国金茂附属行使优先收购权，拟行权价格为不超过人民币13.23亿元;越秀地产附属武汉康景实业投资拟约41.49亿元出售北京海臻置业65%股权;华润置地拟斥资约2.01亿元收购华润生命科学产业发展有限公司100%权益。

5月下旬，高收益级及无评级地产债出现小幅回落，部分房企境内外重组及融资事宜取得阶段性进展。

新世界发展近日债务情况引发市场高度关注。上月末，公司意外宣布递延支付NWDEVL 4.8 PERP等4只永续证券分配款项。同时，据媒体报道，公司875亿港元(约112亿美元)贷款再融资事宜已获得占总额60%的银行书面承诺。此外，德意志银行已开始为其一笔40亿港元(约合5.1亿美元)的三年期贷款组建银团，该贷款拟以其核心资产尖沙咀维港文化汇作为抵押。尽管该公司融资事宜已获关键突破，但流动性压力仍存，现其存续美元债价格大幅回落，NWDEVL 5.875 06/16/27、NWDEVL 8.625 02/08/28、NWDEVL 4.125 07/18/29等长端票据跌幅均超5%，永续债NWDEVL 6.15 PERP下跌超10%至约56美元。

旭辉控股集团于上月末公布境内债务重组初步方案，据媒体报道，此次方案涉及7只存续公司债券(本金额超100亿元)，并提供四个选项：债券购回、股票经济收益权、以资抵债、一般债权，若上述选项均未被选择，则进入全额留债长展期方案。另外，其境外重组方案亦出现较优进展，接近90%债权人已签署重组支持协议，方案特设无规模上限的债转股选项以满足资本灵活性需求。公司预计，在完成境内和境外大重组后，信用债规模将缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延至9-10年。但市场信心仍显不足，目前，该公司存续美元债价格普遍走低，CIFIHG 4.45 08/17/26、CIFIHG 4.375 04/12/27、CIFIHG 11.581 PERP等长短端票据跌幅均超3%，均价在10美元左右。

另外，碧桂园债务重组计划已获得逾70%持有人支持，并再次延长延早鸟及一般重组支持协议同意费用限期至6月6日和6月20日，且清盘聆讯延期至8月11日。截至目前，该公司境外债务重组仍具挑战，据媒体报道，由7家知名银行组成的银行协调委员会要求碧桂园支付1.78亿美元的抵押补偿款，遭到债券持有人特设小组(AHG)的反对，该补偿协议要求现金补偿以释放抵押资产，相关抵押物的估值超5亿美元。目前，该公司存续美元债均价在8美元左右。

公司公告及消息方面，出险房企中，泛海控股境外附属公司1只美元私募票据本金约1.5亿美元未能如期兑付，拟进一步展期至11月23日;禹洲集团YUZHOU 8.3 05/27/25已触发一项或多项违约事件;花样年控股重组支持协议的最后截止日期进一步延长至6月16日;弘阳地产进一步延长基础重组支持协议费用期限至6月27日;时代中国控股拟于7月30日召开呈请实质聆讯;富力地产将重组计划截止日期延至7月31日;华南城呈请聆讯押后至8月11日;佳兆业集团所有瑞景香港计划条件及瑞景英属处女群岛计划条件均已达成;传宝龙地产被银行起诉，指控其拖欠5.604亿元人民币贷款;阳光100中国称，乐昇控股有限公司终止控股股东身份;金科股份重整更换一家财务投资人，海南陆和私募和单小飞承接原有投资额度，另外，该公司管理人已经启动破产服务信托的招募和遴选工作，计划在6月初召开评审会。

另外，万科企业拟以不超60亿元资产质押获深铁集团42亿元借款，控股子公司申请68.72亿港元2年期境外银行贷款;融创中国境外债重组已获82%债权人支持，同时，针对该公司的清盘呈请遭到部分债权人反对，延期至8月25日;中梁控股对ZHLGHD 3 07/01/27和ZHLGHD 5 07/01/27发起同意征求;太盟投资集团将组建一个由其主导(包括腾讯控股、阳光人寿、京东系)资本在内支持的公司等联合组成500亿元的基金用于收购万达商业旗下48家万达广场;新城发展正在筹划通过旗下境内实体发行在岸债券筹集15至20亿元人民币，拟对今年到期的美元债进行再融资;新城控股对于年内到期的两只合计6亿美元境外债的相关偿债工作已经提铺排;资本策略地产CSIPRO 5.45 07/21/25收购要约最高接受金额为1.5亿美元;荣盛发展及子公司拟进行以物抵债交易，交易总额约15.2亿元。

LPR迎来年内首次下降，市场押注6月美联储或维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至5月31日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

5月16日至5月31日期间，中资地产美元债二级市场出现小幅下滑，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行1.68，最新报179.87，到期收益率上行0.22%，最新报10.21%。

国内方面，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较上一期下降10个基点。这是今年以来LPR首次下降，传递出稳市场、稳预期的明确信号。北上广深四大一线城市相继下调个人住房公积金贷款利率，多地也跟进官宣下调公积金贷款利率，最低降至2.1%。

5月国新办就《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况举行新闻发布会。当前我国正处于城市更新的重要时期，住建部表示推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设，具有很强的系统性;金融监管总局表示将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，例如引导金融机构大力支持城中村的改造，推动加大信贷的投放力度等。财政部同时表示，今年将和住建部选拔第二批20个城市，高质量推进城市更新行动。

同时，据住建部数据，住房公积金制度惠及面不断扩大，2024年全国共发放住房公积金贷款超1.3万亿元人民币。此外，据央行数据，房地产贷款增速回升，一季度末人民币房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%;房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%;个人住房贷款余额37.9万亿元，增速比上年末高0.5个百分点。

海外方面，美联储将在6月举行政策会议。市场押注美联储将在6月和7月的会议上维持利率不变，并在今年晚些时候重启降息。

欧洲央行将在本周举行会议，市场预计将降息25个基点，使存款利率从 2.25%降至2%，这将是本轮降息周期内的第八次降息。

前日本央行货币政策委员会委员樱井诚表示，由于美国总统特朗普的关税措施导致的经济前景不明朗，货币政策委员会很可能会在今年年底前维持当前0.5%的政策利率。

澳联储将现金利率下调25个基点至3.85%，为年内第二次降息。市场预计下次会议降息概率约70%，并认为今年再降息三次的可能性很高。