中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，7月2日，本网站对中资地产美元债近半个月(6月16日至6月30日)的二级市场走势进行了分析。

6月下半月，中资地产美元债二级市场整体呈上行态势，投资级地产债持续上涨，高收益级地产债小幅回暖。值得注意的是，据克而瑞数据，百强房企6月实现销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，上半年累计实现销售操盘金额16526.8亿元，整体业绩止跌回稳。其中，中海地产、华润置地、中国金茂、越秀地产、绿地控股等房企单月业绩环比提升。

投资级持续回升，高收益级小幅回暖

如下图所示，6月下旬，中资地产美元债投资级地产债持续上涨，其中以港资房企涨幅较为明显。

其中，希慎兴业HYSAN 4.85 PERP、冠君产业信托CPREIT 2.95 06/15/30、香港置地HKLSP 2.25 07/15/31估值上行均超1.5pt，收益率分别下行约20bps、40bps和29bps。另外，中国海外发展CHIOLI 5.35 11/15/42、CHIOLI 3.125 03/02/35估值上行均超1.5pt，收益率下行均超15bps;卓越商业管理EXCECP 4.3 07/29/25收益率上行超250bps，估值保持在99美元高位。

公司公告及消息方面，华润置地附属就上限为86.44亿元整港币的定期贷款融资签订贷款融资协议;中国金茂附属北京喜茂与其股东北京亦城、嘉兴珵茂、扬州禧达及青岛源璞订立框架协议，另外，其附属拟21.37亿元收购上海洮茂49%股权。

6月下半月，高收益级及无评级地产债小幅回暖，部分房企稳步推进重组及融资事宜，以积极化解债务风险。

近日，新世界发展再融资事宜引发市场关注。该公司连同其附属与银行债权人签订新的再融资协议，涉及总额达882亿港元(约合112亿美元)现有境外无抵押债务，该融资协议包括两部分：一是对公司现有境外无抵押金融债务进行再融资，二是协调公司其他境外无抵押银行贷款以与新银行融资的条款保证统一。同时，该公司表示已完成财年260亿港元合约销售目标，此次再融资事宜有效改善其流动性，进一步缓解短期偿债压力，目前，该公司存续美元债价格普遍回升，NWDEVL 4.8 PERP、NWDEVL 6.15 PERP、NWDEVL 6.25 PERP等五只永续债上涨均超6%至约39美元，NWDEVL 5.875 06/16/27、NWDEVL 8.625 02/08/28亦上涨超5%至约69美元。

龙光集团积极推进境内债重组事宜。据媒体报道，其附属深圳龙光控股通知境内债持有人于6月26日至7月4日期间召开债券持有人会议，就重组方案等议案进行表决。根据最新方案，龙光将提供全额转换特定资产、资产抵债(含三种模式)、现金购回、债转股、全额留债等多种选择。其中，相较于原方案，现金购回价格由15%大幅上调至18%，且展期从9.5年缩短至8年(为当前同业中最短展期方案)。同时，该公司此次增设现金提前偿付安排，对通过的债券且同意重组议案的投资人提前偿付0.2%本金，为境内债重组首例。目前，市场对此反应积极，该公司永续债LOGPH 7 PERP价格持续回升，上涨约17%至约5美元，其余5只存续美元债均价则保持稳定。

值得注意的是，路劲对ROADKG 6.7 03/30/28、ROADKG 5.9 09/05/28、ROADKG 6 03/04/29、ROADKG 5.2 07/12/29和ROADKG 5.125 01/26/30共5只债券发起同意征求以修订债券条款，包括支付实物利息、指定资产用于强制性回购或赎回、豁免违约等。此外，据媒体报道，PJT Partners就其同意征求方案举行线上会议，建议债券持有人作为整体采取行动来维护自身利益。市场认为该公司流动性压力仍存，现其存续美元债价格大幅回落，前述5只债券跌幅较为显著，其中，ROADKG 5.9 09/05/28、ROADKG 6.7 03/30/28下跌超35%至约26美元，另外，三只永续债ROADKG 7.95 PERP、ROADKG 7 PERP、ROADKG 7.75 PERP亦下跌超14%至约12美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，港龙中国地产GNGLNG 9.5 11/17/25未按时兑付利息触发违约;旭辉控股集团境外债务重组计划已获法院批准，预计削债52.7亿美元，根据条款计划生效日期已于6月27日落实;中骏集团控股占现有票据未偿还本金总额约30.56%或范围内债务本金额约24.23%签署重组支持协议，拟化债金额达22.71亿美元，另外，维尔京法院已批准撤销针对裕威国际清盘申请;金轮天地控股债务重组计划获法院认许，重组生效日期已落实;花样年控股重组支持协议的最后截止日期进一步延长至7月3日;天誉置业呈请聆讯押后至7月4日进行审理;时代中国控股计划债权人会议将于7月8日举行;弘阳地产将提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限进一步延长至7月11日和7月25日;世茂集团境外债务重组计划将不晚于8月29日生效，将削债约115亿美元;佳兆业集团及瑞景拟将重组计划最后截止日期延长至9月30日，并延长呈请聆讯至10月6日;碧桂园境外债建议重组有望于2025年底前完成，正持续推进境内债券全面及长期解决方案;富力地产将继续与境外债权人保持积极沟通，涉本金约11.3亿元借款合同纠纷已撤诉;金科股份重整产业投资人及财务投资人合计已累计支付约19.43亿元投资款;雅居乐集团附属雅新投资拟1.91亿元出售广东珠江桥生物科技约21.1632%股权。

融创中国现有债务未偿还本金总额约75%的持有人已加入重组支持协议，4月迄今达成约41亿元人民币的贷款展期;新城发展已回购并注销约1.59亿美元FUTLAN 4.45 07/13/25，子公司新城环球已回购并注销5000万美元FTLNHD 4.625 10/15/25，新城控股人民币60亿元小公募项目状态更新至“已受理”;中梁控股ZHLGHD 3 07/01/27同意征求的建议修订及补充契约已正式生效，并根据征求发行本金额为6296.23万美元的额外票据;万科企业2024年已完成约197亿境内外公开债券的兑付，2025年以来已偿付公开债超160亿元;远洋集团将通过一切可能渠道寻求新的资金来源，积极推进各类资产处置;荣万家与荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议，总代价约为人民币10.7亿元;远东宏信已转换并注销合共4236.1万美元FRESHK 2.5 07/08/25;瑞安房地产附属上海瑞新里与上海莘赋里及合营公司就合营公司的合营安排订立股东协议。

上半年房企融资仍呈收缩态势，美联储维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至6月30日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

6月16日至6月30日期间，中资地产美元债二级市场整体呈上行态势，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.59，最新报181.37，到期收益率下行0.22%，最新报10.17%。

国内方面，上半年房地产市场在政策的持续调控下，正逐步朝着稳定健康的方向发展，二季度以来政策面推进速度明显加快，目前整体围绕稳市场、促转型、防风险主线，部署三大核心任务：城市更新、高品质转型和库存优化。

据克而瑞不完全统计，上半年地方层面有130个省市362次出台稳市场政策，同比基本持平，预计下半年地方层面将在“存量盘活、预期改善、精准破局”三方面发力。另外，数据显示，上半年房企融资仍然呈现收缩态势，融资规模同比下降30%至1844亿。其中二季度融资1004亿，环比上升19%，但同比下降25%，仍处于历史低位。

海外方面，美联储在议息会议上决定维持联邦基金利率在4.25%至4.5%的目标区间不变，符合市场此前的普遍预期。这也是自去年12月以来，连续第六次维持利率不变。

欧洲央行6月完成2024年年中以来的第八次降息，并表示对后续会议保持所有选项开放。

英国央行将利率维持在4.25%不变，使得8月可能降息25个基点的预期升温。

日本央行作为唯一处于加息周期的主要央行，如预期维持利率不变。