惠誉：确认希慎兴业(00014.HK)“BBB”长期外币发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，8月24日，惠誉确认希慎兴业有限公司(Hysan Development Company Limited，简称“希慎兴业”，00014.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB”。展望为稳定。同时惠誉确认的高级无抵押评级、其子公司Hysan (MTN) Limited发行的40亿美元中期票据(MTN)计划的评级，以及该中期票据计划下未偿债券的评级均为"BBB"。

惠誉对希慎兴业的评级确认反映了其稳健的租金收入，这一表现得益于其在香港特区铜锣湾(CWB)地区的高质量投资物业组合——尽管香港特区写字楼市场存在供过于求、零售市场面临挑战，但该组合的表现仍跑赢香港特区整体写字楼及零售租金市场趋势。评级展望稳定表明，希慎兴业的潜在经营表现大概率将保持稳定，不过其经常性EBITDA利息比率在短期内可能维持在约2倍水平。

关键评级驱动因素

稳健的租金收入：惠誉预计希慎兴业的租金收入在2025-2026年将保持稳定，而其旗舰项目利园8期(LG8)的落成将推动2027年起租金收入实现中个位数百分比增长。惠誉认为，香港特区零售物业的稳健表现及上海利园商场出租率的改善趋势，将抵消香港特区写字楼租金收入近期的温和下滑。2025年上半年，希慎兴业整体租金收入同比增长2%，2024年同比增长6%。

资产焕新支撑零售租金：希慎兴业的零售租金收入有望保持稳定，这得益于其对零售资产的焕新升级及租户组合调整(以迎合客户偏好变化并拓宽客群)。2025年上半年，零售租金收入同比增长1%，换租租金以正向为主。零售租户销售额的中个位数百分比增长表现优于香港特区整体零售销售额(后者同比下降3.3%)。

写字楼收入温和下降：惠誉预计，受市场供过于求导致的负换租租金影响，2025-2026年希慎兴业的写字楼租金收入将出现低个位数百分比下滑。但惠誉预计其出租率将基本保持稳定，主要因租户向优质物业转移。2022-2024年，希慎兴业的写字楼出租率维持在约90%，2025年上半年进一步提升至92%，表现优于空置率持续上升的香港特区整体甲级写字楼市场。2025年上半年，希慎兴业香港特区写字楼租金收入同比下降2%，符合惠誉预期。

资本循环支持去杠杆化：惠誉预计，通过其80亿港元的资本循环计划(未来五年实施)，希慎兴业将于2025-2027年期间获得总计40亿港元的资金，这将有助于其中长期杠杆管理。惠誉预计希慎兴业的总债务将于2025-2026年见顶，并于2027年起逐步下降;住宅物业销售产生的现金将帮助抵消未来三至五年的资本支出。较低的香港特区银行同业拆借利率(HIBOR)及租金上涨可能支持希慎兴业出售部分非核心住宅项目的计划。

稳定的利息覆盖率：惠誉预测，基于比例合并口径，希慎兴业2025-2027年的经常性EBITDA总利息覆盖率将维持在约2.0倍(2025年上半年最近12个月：1.9倍)。惠誉估计，2025-2027年希慎兴业(含永续债)的融资成本为4.0%-4.3%(2025年上半年最近12个月：4.2%)。香港特区银行同业拆息(HIBOR)低于惠誉对2025-2027年3.0%-3.88%的假设，这可能支撑利息覆盖率高于预测值(因希慎兴业44%的债务以HIBOR为基准的浮动利率计价)。此外，希慎兴业已将美元票据置换为港元票据，以降低外汇风险并节省部分利息成本。

健康的杠杆率;强劲的流动性：惠誉预计，基于净债务/投资物业之比，希慎兴业2025-2027年的杠杆率将维持在约30%-33%(2025年上半年：32.6%)，并于2027-2028年呈下降趋势。与"BBB"评级40%的中位杠杆率相比，这一水平较为健康。希慎兴业拥有充足流动性覆盖2025年下半年及2026年到期的债务——截至2025年6月底，其已承诺未使用授信额度为120亿港元，现金及银行存款为33亿港元。

同业分析

希慎兴业的规模大于九龙仓集团有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，简称“九龙仓集团”，BBB+/稳定，00004.HK)，且其投资物业组合的资产质量更优(体现为更高的出租率及行业领先的利润率)。希慎兴业在香港特区铜锣湾(该地的新增物业供应量少于其他地区)的写字楼与零售物业组合，使其能够维持稳定的出租率。

九龙仓集团的杠杆率较低，投资物业EBITDA利息保障倍数较高(4倍左右)，这为其较高的评级提供支撑。此外，九龙仓集团从其规模庞大的投资组合中获得可观的股息收入，这进一步提高了其利息保障倍数和财务灵活性。惠誉预计，希慎兴业的经常性EBITDA利息保障倍数将维持在约2.0倍。

关键评级假设

惠誉在评级情景中对发行人的关键评级假设如下：

-2025-2027年，写字楼出租率约90%-91%，零售物业出租率约94%(2025年上半年分别为92%和94%);

-2025-2027年，投资物业EBITDA利润率约73%-74%(2025年上半年最近12个月：73%);

-2025-2026年，写字楼换租租金将下降10%-15%;

-2025年零售换租租金将增长7%，2026年保持平稳;

-2025-2027年，每年资本支出(包括按比例并表的利园8期项目的开发成本)约为10亿-20亿港元。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-希慎兴业的利息保障倍数(以经常性EBITDA与总利息支出的比率衡量)持续低于2.0倍。

-无法维持稳定的经常性EBITDA。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- 希慎兴业的利息保障倍数(以经常性EBITDA与总利息支出的比率衡量)持续改善至2.5倍以上。

流动性与债务结构

2025年上半年，希慎兴业持有现金及银行存款(含定期存款)33亿港元，尚未使用的承诺性授信额度为120亿港元，足以覆盖2025年下半年及2026年到期的债务。此外，希慎兴业拥有大量未抵押的投资物业，可提供额外流动性来源及财务灵活性。

发行人简介

希慎兴业是香港特区领先的房地产投资、管理和开发企业，拥有超过450万平方英尺的优质写字楼、零售商铺和住宅投资物业组合。希慎自二十世纪20年代成立以来始终深耕铜锣湾，是铜锣湾最大的商业业主之一。