标普：下调万科企业(02202.HK)长期发行人信用评级至“CCC”，展望"负面"

久期财经讯，11月5日，标普将万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”)的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC”，展望负面。标普同时将万科香港高级无抵押票据的发行评级从“B-”下调至“CCC”。

万科企业的负面评级展望反映了标普的观点，即该公司的财务承诺似乎难以为继。标普预计其将需要依赖有利条件，例如来自深铁集团的持续贷款以及合约资产处置的现金回款，以履行其债务义务。

标普预计，万科企业2025年报告的经营性现金流将为负值。2025年1月至10月期间，公司的合约销售额同比下降约43%。弱于标普先前对2025年全年下降40%的预期。此前，标普预计万科企业2025年报告的经营活动现金流可能勉强达到收支平衡。

标普已将万科企业2025年的合约销售额预测下调至同比下降47%，至1310亿元人民币。在此销售水平下，标普估计万科企业报告的经营活动现金流将为负值。2025年前九个月，万科企业报告的经营性现金流为负59亿元人民币。2026年，标普预计其合约销售额可能进一步下滑至1030亿元人民币。

标普认为，如果万科企业未能从其最大股东深铁集团获得及时且充足的贷款，则可能无法履行债务义务。截至2025年，深铁集团已向万科企业提供了超过290亿元人民币的股东贷款。万科企业已使用此类贷款偿还债券。

在2025年1月至11月初期间，万科企业偿还了约等值290亿元人民币的境内外债券。该公司还宣布，将行使其2025年11月13日可回售的16亿元人民币境内债券的赎回权。

在2025年11月2日关于万科企业与深铁集团之间贷款框架协议的公告中，万科企业表示，在其下一次年度股东大会(计划不晚于2026年6月30日召开)之前，可从深铁集团获得额外22.9亿元人民币的贷款。相比之下，在2025年11月13日至2026年6月30日期间，其面临约150亿元人民币的境内债券到期。

尽管标普估计万科企业仍有130亿元人民币已签约资产处置款项尚未收回，但标普认为在2025年第二和第三季度，回款进度缓慢。在前九个月，资产处置带来的现金流入约为44亿元人民币。其中，万科企业在第一季度收回约37亿元人民币。标普认为，如果万科企业进行进一步的实质性资产处置，并能及时从已签约的处置中收回更多款项，其流动性可能会改善。

标普相信万科企业与金融机构关系稳定。标普预计公司将能够对其银行贷款和大部分保险公司的借款进行再融资。标普估计，在2025年第三季度，万科企业对金融机构借款的净偿还额仅为23亿元人民币(不包括股东贷款的现金流入和偿还债券的现金流出)。与第二季度的22亿元人民币相比相对稳定，略高于第一季度的14亿元人民币。

标普目前不将深铁集团视为万科企业的母公司。如果标普收到迹象表明深铁集团对万科企业的战略和现金流有控制权的迹象，标普可能会重新评估万科企业与深铁集团的关系及其对深铁集团的重要性。在万科企业的九名董事会成员中，仅有三名来自深铁集团或深圳市其他国有企业。这包括万科企业于2025年10月13日新任命董事长黄力平先生，他同时也是深铁集团的董事兼总经理。迄今为止，深铁集团也未合并万科企业的业绩。

万科企业的负面评级展望反映了标普的观点，即随着其合约销售额和流动性进一步恶化，该公司的财务承诺似乎难以为继。

标普预计万科企业和万科香港都将需要依赖有利条件，例如来自深铁集团的持续股东贷款以及合约资产处置的现金回款，以履行其债务义务。

如果标普确定万科企业可能在未来六个月内对其债务义务违约，或进行困境交换或重组，标普可能会下调其评级。如果万科企业未能及时从深铁集团获得足够的股东贷款，则可能出现这种情况。

如果标普下调万科企业的评级，标普可能会相应下调万科香港的评级。此外，如果标普认为万科企业支持该子公司的能力或意愿减弱，标普也可能下调万科香港的评级。

在以下情况下，标普可能会考虑对万科企业采取正面评级行动：

公司的合约销售额和流动性显著改善;或

标普确认深铁集团对万科企业拥有控制权，且万科企业对深铁集团的长期战略具有重要性。在这种情况下，标普还将预期深铁集团在其流动性紧张期间，能提供及时且充足的特别流动性支持。