惠誉：授予越秀房产信托基金(00405.HK)拟发行美元高级无抵押绿色票据“BBB-”评级

久期财经讯，2月4日，惠誉确认越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金”，00405.HK)的长期外币发行人违约评级为“BBB-”，展望为稳定。惠誉亦确认了越秀房产信托基金的高级无抵押评级及其15亿美元中期票据计划评级为“BBB-”。

同时，惠誉授予越秀房产信托基金拟发行的美元高级无抵押绿色票据“BBB-”评级。

拟发行票据将由Yuexiu REIT MTN Company Limited根据其中期票据计划发行。该票据将由HSBC Institutional Trust Services (Asia) Limited(作为越秀房产信托基金的信托人)提供无条件且不可撤销担保，并可追索至越秀房产信托基金的资产。Yuexiu REIT MTN Company Limited是信托人的全资子公司。

越秀房产信托基金的评级反映了其在2025年10月出售越秀金融大厦50%权益后改善的财务状况。尽管公司以写字楼为主的物业组合持续面临租金压力，但惠誉预计其经常性EBITDA利息保障倍数仍将保持在负面敏感性阈值之上。

评级关键驱动因素

财务状况改善：在越秀房产信托基金利用资产出售所得偿还债务后，惠誉预计其EBITDA利息保障倍数将从2026年起恢复并保持在1.8倍以上(2024年：1.6倍)，而按净债务/投资物业价值衡量的贷款价值比应在2025年底改善至41%(2025年上半年：45%)。越秀房产信托基金将其持有的越秀金融大厦50%权益出售给了其最终母公司广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”，115537.SH)的全资子公司。越秀房产信托基金目前持有该大厦49.5%的权益，且该大厦将不再纳入公司合并报表。

租金收入下降：惠誉预计，越秀房产信托基金的基础营收(不含资产处置)将在2025年和2026年分别下降7%和4%，这主要是受占公司收入约55%的写字楼板块拖累。惠誉预计，2025和2026年该公司的写字楼租金收入将分别下降8%和6%，因为大量新增供应将促使业主采取激进的折扣策略。然而，越秀房产信托基金写字楼资产组合的黄金地段优势及租户对优质资产的避险需求，应能限制其进一步下跌空间。

非写字楼板块(批发、零售、酒店及服务式公寓)的表现预计将相对强韧，因其未面临供应过剩问题，但持续低迷的消费者情绪将制约其复苏进程。

降低融资成本：在2025年上半年平均融资成本降至3.9%后，惠誉预计越秀房产信托基金2025-2026年的平均融资成本将在3.6%-3.7%之间。得益于与银行的紧密联系，其融资渠道依然强劲。该公司于2025年4月成功发行了票息率为4.1%的10亿元人民币境外债券，7月又发行了票息率为2.7%的6亿元人民币境内债券。

评级受益于母公司支持：鉴于母公司越秀集团对越秀房产信托基金的支持，惠誉评定其发行人主体评级较其独立信用状况高一个子级。惠誉对越秀房产信托基金的评估结果基于其与越秀集团的母子公司关系，因为惠誉认为该公司有望直接获得越秀集团的支持，近期的资产处置交易便是佐证。 惠誉评定母公司在运营层面为越秀房产信托基金提供支持的意愿为“中等”，因为越秀房产信托基金与母公司共享品牌和银行关系，惠誉认为母公司会出于声誉考虑及时为其提供支持。惠誉评定母公司在法律和战略层面为越秀房产信托基金提供支持的意愿为“低”。

同业比较

九龙仓集团有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，简称“九龙仓集团”，00004.HK， A-/稳定)的独立信用状况较越秀房产信托基金高三个子级，主要由于前者的杠杆率远低于后者，而利息保障倍数高于后者。

越秀房产信托基金与九龙仓均为国内相对集中的物业组合带来大多数租金收入的企业。广州国际金融中心贡献了越秀房产信托基金房产收入净额的40%左右，而广州全域的贡献率超过85%。成都国际金融中心和长沙国际金融中心合计贡献了九龙仓投资物业营收总额的60%左右。惠誉认为，两家公司投资物业组合质量相似，但相较于九龙仓约100亿美元的投资物业组合规模而言，越秀房产信托基金60亿美元的投资物业组合规模较小。

新加坡公司升禧环球房地产投资信托基金(Starhill Global Real Estate Investment Trust ，简称“升禧环球信托”，BBB/稳定)的评级较越秀房产信托基金的独立信用状况高两个子级，原因在于前者的利息保障倍数更高且杠杆率更低。此外，升禧环球信托的评级还得益于其期限较长的主租赁产生更稳定的现金流。升禧环球信托与越秀房产信托基金的资产组合质量相似，但越秀房产信托基金60亿美元的规模大于升禧环球信托20亿美元的规模。资产和租户集中度高对于升禧环球信托而言亦为关键制约因素。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2025年基础收入将下降6.5%，2026年将下降4.1%（2025年上半年：-6.6%）

- 2025年EBITDA利润率为68%，2026年为69%（2025年上半年：66%）

- 2025-2026年平均融资成本3.7%（2025年上半年：3.9%）

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- EBITDA利息保障倍数持续低于1.7倍

- 净债务与投资物业价值的比率持续高于50%

- 经营表现弱于惠誉预期，导致EBITDA降幅大于预期

- 越秀集团支持越秀房产信托基金的意愿或能力减弱

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- EBITDA利息保障倍数持续高于2.0倍

- 净债务与投资物业价值的比率持续低于45%

流动性及债务结构

截至2025年上半年末，越秀房产信托基金持有现金16亿元人民币，不足以覆盖其102亿元人民币的短期债务。然而，得益于越秀房产信托基金的国企背景及其无抵押物业组合，该公司的融资渠道畅通，因此惠誉认为其流动性风险有限。拟发行票据所筹资金将用于为2026年2月到期的4亿美元债券进行再融资。

发行人简介

越秀房地产投资信托基金在中国拥有以写字楼为主的投资物业组合，大部分位于广州，包括广州国际金融中心以及持股49.5%的越秀金融大厦。该组合可租赁总面积约80万平方米，总估值超过400亿元人民币。