标普：确认保利发展(600048.SH)“BBB”长期发行人信用评级，展望“稳定”

久期财经讯，3月19日，标普确认保利发展控股集团股份有限公司(Poly Developments and Holdings Group Co.,Ltd.,简称“保利发展”，600048.SH)“BBB”长期发行人信用评级，同时确认子公司恒利(香港)置业有限公司(Hengli (Hong Kong) Real Estate Limited，简称“恒利(香港)置业”)“BBB-”长期评级。

标普认为，稳定展望反映保利发展将维持其市场地位及作为中国保利集团有限公司(China Poly Group Corporation Limited，简称“中国保利集团”)核心子公司的身份。

标普预计保利发展将继续作为中国保利集团的核心子公司，并受益于集团的强力支持，尤其是在融资渠道获取方面。

中国房地产市场长期下行，或将导致未来两年保利发展的债务/EBITDA比率上升。据此，标普将该公司独立信用状况(SACP)评级从“bbb-”调整至“bb+”。

标普仍将保利发展视为中国保利集团的核心子公司，该公司可通过母公司获得强有力的政府额外支持。自2021年下半年以来，中国房地产市场持续下行。尽管行业融资环境严峻，保利发展的融资渠道仍保持通畅。

2025年，保利发展在境内债券资本市场融资人民币240亿元，其中包括人民币85亿元可转债。本次新发债券票面利率介于1.85%至2.6%，标普认为该利率具备竞争力。2025年上半年，保利发展平均融资成本从2023年的3.56%、2024年的3.1%降至2.89%。标普认为，这一定程度上得益于其在中国保利集团内的地位。

标普认为，中国保利集团具备长期、强力支持保利发展的意愿，必要时将为其提供集团层面支持。标普对保利发展的发行人信用评级上调两个子级，反映了标普对其可获得额外支持可能性的判断。

中国保利集团是由中国中央政府全资持有的大型国有企业，为保利发展的控股股东，并将保利发展纳入财务报表合并范围。标普认为，保利发展在落实集团房地产开发战略中承担核心职能。2025年上半年，保利发展资产规模约占集团总资产的78%，公告负债约占集团的75%。尽管保利发展的EBITDA有所收缩，标普预计2025至2027年，其对集团调整后EBITDA的贡献仍将维持在80%至90%的高位，2024年该比例约为90%。

标普认为，保利发展将继续保持中国房地产开发行业的领先市场地位。过去三年，保利发展合同销售额位居中国房企首位，2025年末市场份额约为3%。

房地产市场下行以来，公司优化业务布局，聚焦38个核心城市;2025年上半年，上述城市贡献了公司92%的销售额，高于2024年的89%。该策略有助于保利发展集中资源，维持行业规模优势。上述38座城市中，部分城市的市场需求韧性优于行业平均水平，且保利发展在这些城市已树立成熟的品牌口碑。

标普预计保利发展将保持审慎的拿地支出。标普预测，2026至2027年，公司将把25%至30%的销售回款用于拿地，低于2021至2023年30%至40%的水平。叠加建安成本下降，此举或将支撑公司实现正向现金流，并逐步压降债务。但标普预计，债务降幅不足以完全抵消营收与EBITDA的预期下滑。

标普预测，保利发展2026年合同销售额将下降14%至15%，2027年将进一步下滑5%至10%。公司合同销售表现与整体市场基本同步：2025年，保利发展合同销售额同比下降21.7%，中国百强房企整体降幅为19.8%;2026年前两个月，保利发展销售额同比进一步下降24.3%。

标普预计未来两年保利发展以债务/EBITDA比率衡量的杠杆率将上升。该比率将从2024年的7.2倍、2025年预估的约7.5倍，升至2026至2027年的8.4倍至9.2倍，主要原因是销售下滑导致收入确认放缓，以及利润空间承压。

标普预计保利发展2021年后获取的项目盈利能力更佳。此类新项目主要布局于高能级城市，对公司销售额及营收的贡献持续提升。2025年上半年，2021年后获取项目的销售额占公司合同销售额的65%，高于2024年的60%。尽管新项目利润率更高，但受前期盈利水平较低的存量项目持续拖累，标普预测2025至2027年保利发展EBITDA利润率将从2024年的15.5%降至14%至15%。

鉴于保利发展债务/EBITDA比率上升，标普将其可比评级分析评估从正面调整为中性。得益于融资成本下降，2026至2027年保利发展EBITDA利息覆盖倍数将保持在3.0倍至3.2倍，仅较2024至2025年的3.4倍至3.5倍小幅下降。

标普对保利发展的稳定评级展望，反映出未来一至两年，公司将在中国房地产开发行业中维持市场地位，并保持顺畅的融资渠道。同时，标普预计保利发展将通过审慎拿地与稳健的财务管理，实现调整后债务规模下降。

标普认为，保利发展将持续作为中国保利集团核心子公司，必要时可及时获得母公司的额外支持。

恒利(香港)置业的评级展望将与保利发展保持一致。

若保利发展的销售及盈利表现显著弱于预期，或依赖债务融资的扩张力度超出标普预期，标普可能下调其评级。相关恶化迹象包括：EBITDA利息覆盖倍数降至2倍以下，且中国保利集团的债务/EBITDA比率相应恶化。

在可能性较低的情景下，若出现以下情况，标普亦将考虑下调评级：

中国保利集团对保利发展的支持力度减弱，包括集团放松控制权，或大幅减持其约40%的持股比例。

若保利发展销售表现优于预期，且维持审慎拿地策略，推动债务/EBITDA比率改善至4.0倍左右，同时中国保利集团信用指标同步改善，标普可能上调其评级。

若中国政府对中国保利集团的额外支持力度超出标普当前预期，标普亦可能上调评级。

若保利发展债务/EBITDA比率改善并接近5.0倍，EBITDA利息覆盖倍数维持在2.5倍以上，且中国保利集团信用指标同步改善，标普将上调其独立信用状况评级。