标普：确认中国海外宏洋集团(00081.HK)“BBB-”长期发行人信用评级，展望“稳定”

久期财经讯，3月19日，标普确认了对中国海外宏洋集团有限公司（China Overseas Grand Oceans Group Ltd.，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK）的“BBB-”长期发行人信用评级。

稳定的评级展望反映了标普的观点，即中国海外宏洋集团将在未来两年内控制其债务并降低杠杆率。标普还认为，这家总部位于中国的房地产开发商将保持稳定的融资渠道，并对其母公司中国海外发展有限公司（China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK）保持战略重要性。

强有力的债务控制将助力中国海外宏洋集团应对房地产低迷。 标普认为，该公司可能会控制土地支出，以应对销售疲软和市场环境变化。在标普看来，此举加上降低的建筑支出，将带来现金节省和债务减少，使公司能够在中国持续的房地产下行周期中保持财务稳健。

标普估计，在2026-2027年，中国海外宏洋集团可能将年度土地支出控制在人民币100亿元，此前该支出从2024年的人民币52亿元增至2025年的人民币117亿元。

该公司从2023年到2025年上半年持续产生正向经营现金流。因此，标普预测在2026-2027年，年度债务将减少20亿-30亿元人民币，而标普估计2025年的债务为210亿元人民币。

中国海外宏洋集团可能在未来两年内去杠杆。 控制债务以及新项目带来的利润率改善，可能将其债务与EBITDA的比率降至2026年的5.8倍和2027年的4.9倍。标普估计该比率从2024年的4.7倍暂时增至2025年的约6倍，这主要是由于销售规模缩小和收入下降20%所致。

新项目利润率改善将有助于稳定盈利能力。 受益于强劲的销售执行力和土地拍卖中较少的竞争，中国海外宏洋集团自2022年以来收购的项目毛利率可能达到约19%。据标普估计，此类项目将占公司2026-2027年销售额的较大部分，而2024-2025年这一比例为40%-50%。

尽管如此，未来两年利润率大幅改善并非易事。随着房地产下行周期的持续，考虑到中国海外宏洋集团现有库存的可用空间、设计及配套设施方面相较市场新项目缺乏竞争力，该公司可能需要进一步进行价格促销以清理旧库存。

标普将中国海外宏洋集团的EBITDA利润率预测从此前的2026年11%和2027年13%，分别下调至10%和11%。该公司2025年的EBITDA利润率可能较2024年的9.9%和2023年的13.0%有所下降。这主要是由于中国海外宏洋集团在2022年之前收购的住宅项目土地成本较高所致。

更加关注土地储备质量将增强业务韧性。 中国海外宏洋集团正更多地聚焦于省会城市（如合肥和兰州）核心地段的项目。这些城市通常充当区域节点城市，其房地产需求波动较小。由于严格的盈利要求，公司在其他中低线城市拿地时也更为审慎。

按应占土地出让金计算，2022-2025年中国海外宏洋集团约56%的土地收购位于省会城市。这较行业低迷前的2021年仅12%的低位有显著增长。公司还缩减了在基本面较弱城市的敞口。截至2025年6月30日，其业务覆盖城市数量从2021年底的40个降至33个。

中国海外宏洋集团 2026年的销售额降幅可能小于行业整体水平。 标普预测该公司销售额将下降8%至290亿-300亿元人民币，优于行业10%-14%的降幅。良好的项目质量、聚焦改善性需求以及与母公司中国海外发展共享的强大的中海地产品牌，将支撑中国海外宏洋集团的表现。

尽管由于可售资源减少，中国海外宏洋集团的销售额在2025年下降了20%，但该公司当年上半年八个新项目的去化率为47%，与前几年持平。在超过半数业务所在城市中，中国海外宏洋集团的合同销售额也保持着前三强的市场地位。

中国海外宏洋集团在2026年头两个月的销售额同比增长了8%。这显著优于同期全国百强房企30.5%的降幅。

中国海外宏洋集团继续受益于强大的母公司支持。 标普认为该公司对中国海外发展（A-/稳定/--）具有战略重要性，并相信其将继续作为集团在特定省会城市和低线城市核心区域的开发平台，发挥战略作用。

根据克而瑞（CRIC）的数据，按应占合同销售额计，中国海外发展是2025年中国最大的房地产开发商。通过其母公司中国建筑股份有限公司（China State Construction Engineering Corp. Ltd.，简称“中国建筑”，601668.SH），中国海外发展受益于强大的政府支持。

中国海外宏洋集团与中国海外发展保持着紧密的运营联系。两家公司共享管理人员和融资渠道。2025年，中国海外宏洋集团占中国海外发展全国合同销售额的13%，与前一年持平。标普评估中国海外宏洋集团对中国海外发展的重要性，这使其在标普对中国海外宏洋集团 “bb-” 的独立信用状况评估基础上获得了三个子级的提升。

标普预计中国海外宏洋集团将保持稳固的融资渠道。 标普认为，尽管行业环境艰难，但与中国海外发展的关联以及财务自律的记录将使中国海外宏洋集团能够保持良好的融资渠道。这一优势帮助中国海外宏洋集团在当前下行周期中补充土地并维持业务规模，而许多民营开发商因流动性枯竭被迫退出市场。

过去六个月内，中国海外宏洋集团发行了23亿元人民币境内公司债券和13亿元人民币离岸点心债券，票面利率为2.4%-3.2%。在公司融资成本从2024年的4.1%降至2025年上半年的3.5%之后，这有望进一步降低公司的平均融资成本。

评级展望

对中国海外宏洋集团的稳定评级展望反映了标普的观点，即该公司将在未来两年内控制其债务并降低杠杆率。标普还预计该公司将保持稳固的市场地位和稳定的融资渠道。该展望也考虑到标普预期该公司将继续对中国海外发展保持战略重要性。

下调因素

如果中国海外宏洋集团的杠杆率比标普预期的恶化程度更严重，例如其债务与EBITDA比率显著高于5.0倍且无改善迹象，标普可能下调其评级。如果中国海外宏洋集团的销售和盈利能力大幅低于标普的基准预测，或者公司的债务驱动型扩张比标普预期的更为激进，这种情况就可能发生。

如果标普评估认为中国海外发展对中国海外宏洋集团的支持有所减弱，标普也可能下调评级。

上调因素

如果中国海外宏洋集团在控制债务的同时维持其业务地位并产生强劲的EBITDA，标普可能上调其评级。债务与EBITDA比率持续低于4倍将表明此种改善。