中达证券：房地产行业基本面整体较弱，资产价格或出现修复行情

作者：中达证券 2020-03-02 18:17

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕/李思琪。原标题《【中达研究】从行业政策周期看资产价格走势——周度专题&数据》。

报告要点

事件点评：

历史“弱基本面+宽政策面”组合区间内，资产价格均现修复行情。以史为鉴，2008年及2014年地产行业均出现两次商品房销售金额负增长(单月销售金额累计同比增速最低分别达-19.8%及-8.9%)。为稳定行业及经济发展，各部委及地方政府随即出台多项行业扶持政策，涉及金融支持和限购认定等多方面。地产属于强周期行业，其中政策对周期轮动起决定性作用。在“弱基本面+宽政策面”组合内，弱基本面影响往往已反应在资产价格内，而政策面改善能够有效提升未来行业景气预期。此阶段权益及固收类资产均出现估值修复行情，后续一年内HKT内地地产指数(2008年：274.8%;2014年：144.1%)及地产板块美元债回报指数(2008年：61.2%;2014年：12.7%)大幅反弹。

组合区间再现，修复行情延续。受新冠肺炎疫情影响，全国30大中城市商品房成交面积已达到近3年最低水平。中央层面开始多措并举释放流动性、加强项目支持、推动加速复工。地方层面在供给端推出土地相关费用减免和预售条件优化等扶持政策，在需求端推出优惠购房补贴、公积金贷款调整及人才引入力度加大等支持措施。行业再次进入“弱基本面+宽政策面”组合区间，权益及固收类相关资产价格修复有望持续。

数据要点：

截至2月27日，本周44个主要城市新房成交量环比上升206%，2020年累计成交量同比下降37%，一、二、三线城市累计同比分别下降33%、31%及45%。

截至2月27日，本周13个主要城市的可售面积(库存)同比下降0.4%;一线城市平均去化周期57.4个月，环比下降46%，去化周期数值较大主要是由于近期受疫情影响各城市新房成交量较低。

截至2月27日，本周14个主要城市的二手房交易建面环比上升149%，2020年累计交易量同比下降27%。

投资建议：

受疫情影响，百强房企2月单月全口径销售金额环比降低43.8%，同比降低37.9%，包括房地产板块在内的各类资产价格也出现了大幅波动。国内积极的对冲政策正不断增多，除货币政策释放流动性、财政政策发力减税降费外，地方对于房企的政策态度也有了明显改善。例如，苏州于2月19日推出放宽预售条件、延长土地出让金缴纳时限等举措，而仅9个月前苏州还曾因市场火热加码预售条件。今年房企政策环境将得到明显改善，随着多地逐步复工复产，房企经营业绩也有望逐步走出低谷，相应股票和固收类资产提升空间逐步打开。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：疫情控制具有不确定性；地产行业政策具有不确定性。

报告正文

1. 从行业政策周期看资产价格走势

1.1当前行业基本面偏弱，政策面正逐步改善

受行业严监管及疫情因素影响，当前房地产行业基本面较弱。1)中期来看，近几年中央多次强调“房住不炒”定位，房地产行业调控及监管政策力度加大，全国100大中城市商品房销售额累计同比增速降至不足10%，处于历史低位;2)短期来看，新冠肺炎疫情大面积传播，受开复工延迟、售楼处关闭等多重因素扰动，房地产行业正常经营节奏受到明显影响，1~2月全国30大中城市商品房成交量达到近3年最低水平，2月商品房成交量连续多日不足1万平方米。中短期因素叠加，近期房地产行业基本面整体较弱。

图1：近期全国100大中城市商品房销售额累计同比增速处于低位

数据来源：Wind，中达证券研究

图2：本年1~2月全国30大中城市商品房成交面积近三年最低(单位：万平方米)

数据来源：Wind，中达证券研究

2008年行业基本面偏弱背景下，金融支持鼓励政策频繁。基本面偏弱：2008年，受整体经济环境的影响，房地产行业销售面积同比增速为-14.7%、新开工增速同比下降12.9pct、开发投资增速同比下降6.8pct。政策面改善：2008年10月国家多部门发布文件从货币放松、行政放松等多方面提出支持地产行业恢复发展具体政策，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;下调个人住房公积金贷款利率;下调最低首付款比例;金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供优惠利率贷款等。2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度;对住房转让环节营业税实行减免政策等。

2014年行业基本面偏弱背景下，限购政策逐步调整。基本面偏弱：2014年多家开发商出现库存高企、回款压力增大情况，行业销售金额同比增速为-7.6%，新开工增速同比下降24.2pct，开发投资增速同比下降9.3pct。政策面改善：2014年3月政府报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，释放边际放松调控信号;2014年5月央行召开住房金融服务专题座谈会，提出要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，支持居民购房消费态度明确显现;2014年6月呼和浩特市率先发布《关于切实做好住房保障工作，促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》正式取消限购，随后各地陆续跟进，核心城市限购基本取消。

1.2“弱基本面+宽政策面”阶段内，资产价格表现良好

在2008年和2014年两个阶段中，HKT内地地产指数及地产板块美元债回报指数在各项利好政策释放后，均有较为明显的反弹回升。

图3：2008年政策面改善带动基本面下行时期权益类及固收类资产价值提升

数据来源：Bloomberg，Wind，中达证券研究

图4：2014年政策面改善带动基本面下行时期权益类及固收类资产价值提升

数据来源：Bloomberg，Wind，中达证券研究

行业政策对周期轮动起决定性作用，政策预期是资产价格变化的核心因素。在“弱基本面+宽政策面”组合内，弱基本面影响往往已反应在资产价格内，而政策面改善能够有效提升未来行业景气预期，加强市场对未来行业收入、盈利及现金流增加的积极预期。资产价格更多是未来现金流预期的折现，因此，当未来景气提升时，资产价格随之上升。由此总结出下图，并给出政策预期是资产价格变化的核心因素。

图5：政策面预期是资产价格变化的核心因素

数据来源：中达证券研究

1.3 组合区间再现，关注资产价格修复机会

目前阶段“弱基本面+宽政策面”组合再现，资产价值提升时机或再次来临。受制于疫情行业基本面再次受到冲击，近期国家及地方在房地产行业的调控政策方面已出现边际改善现象。

表1：近期国家及地方层面多项政策支持房地产行业恢复发展

数据来源：Wind，各政府网站，观点地产网，中国房地产网，新浪财经，中达证券研究

国家层面，央行多次释放流动性并保持其合理充裕，发改委加强支持项目审批、确保行业正常运转，住建部积极推动房地产相关行业加速复工，地方层面则从1)供给端：加大土地供应、减免土地相关费用、延期缴纳税款、延期缴纳土地出让金、降低预售条件、加大对房地产开发企业的资金支持力度等，2)需求端：在确保购房者公积金贷款及时发放、允许二套住房申请使用住房公积金贷款、放宽异地贷款条件、统一公积金最长贷款期限为30年、实施3月购房契税全补贴等多方面“因城施策”，支持房地产市场恢复正常运转。

从内容上看，本次改善政策与历史上行业政策面改善时期基本相近，借鉴历史经验，政策边际放宽将有效带来行业权益及固收类资产价格提升空间，建议投资者关注与把握近期投资时机。

2. 行业表现

2.1 地产开发行业表现

本周银城国际控股、绿城中国、龙光地产涨幅居前。建发国际集团、银城国际控股、绿城中国年初至今涨幅居前。

图6：本周银城国际控股、绿城中国、龙光地产涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图7：建发国际集团、银城国际控股、绿城中国年初至今涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图8：富力地产、融创中国、万科H本周换手率居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

2.2 物业管理行业表现

本周鑫苑服务、保利物业、佳兆业美好涨幅居前。滨江服务、永生生活服务、奥园健康年初至今涨幅居前。

图9：本周鑫苑服务、保利物业、佳兆业美好涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图10：滨江服务、永升生活服务、奥园健康年初至今涨幅居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

图11：鑫苑服务、保利物业、佳兆业美好本周换手率居前

资料来源：Wind, 中达证券研究

3. 主要城市成交表现

3.1 新房成交数据

表 2: 主要城市交易量情况，本周新房成交同比下降

资料来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2020/2/27

表 3: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比下降

资料来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2020/2/27

3.2 二手房成交及价格数据

表 4:主要城市二手房成交量情况，深圳本年至今涨幅较大