中达证券：二手房成交环比有所上升，中央强调推动行业良性循环

作者：中达证券 2021-12-13 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降15%，2021年累计成交面积同比上升5%。北京和上海环比分别下降33%和62%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升18%、10%及下降5%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约139%、75%、56%和54%。

截至12月10日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.3%;平均去化周期11.4个月，平均环比上升6%。宁波和深圳去化周期分别由上周的10.4个月和6个月变动至11.5个月和6.6个月，分别环比上周上升19%和17%。

本周，15个主要城市二手房交易建面环比上升6%。成都和杭州环比分别上升40%和36%。2021年累计成交面积同比下降7%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和30%。

本周观点：

本周，受近期部分地区疫情管控等因素影响，重点城市新房成交面积环比有所下滑，与上周相比下降15%，一、二线城市成交环比降幅较大带动周内整体成交环比明显下降。重点城市二手房成交市场略有回暖，环比上升6%，成都、杭州成交面积环比增速最快。

库存方面，本周深圳新房销售出现边际改善，环比降幅有所收窄(由上周下降31%变动至下降9%)，带动一线城市可售面积环比略微上升，重点城市平均去化周期环比持续上升。

投资建议:

中央推动行业发展良性循环，部分城市销售有望进一步回暖。本周，融资环境边际改善延续：1)央行决定对金融机构下调存款准备金率0.5个百分点，降准将在一定程度上提升整体流动性，行业融资环境或将进一步优化，部分房企资金面压力有望得到一定缓解。2)部分房企周内新发债券，如宝龙地产额外增发1.5亿美元于2024年到期的6.25%优先票据、合生创展拟发行2.5亿美元8%有担保可换股债券。行业销售方面，受个人住房贷款投放有所改善、中央经济会谈提出推动保障性住房建设等表态影响，更多购房者的合理住房需求将得到满足，行业销售未来或有边际回暖趋势，房地产市场活跃度有望得到提升。另外，本周中央及地方政策更加关注养老福利及规范租赁市场秩序。如住建部等三部门强调促进老年消费市场，加快构建老年友好型社会;多地聚焦规范二手房租赁市场，如成都提供一站式住房租赁交易服务平台、南京出台住房租赁企业信用管理办法，进一步遏制租赁市场乱象，推动二手房市场的健康发展。近期，行业政策总体向好，监管层继续强调“房住不炒”，维持房地产市场的平稳健康发展已略有成效;随着城市人口老龄化进程的加快，完善养老服务体系将成为未来市场的新趋势，短期内，资产负债结构稳定、资金及资源充足的房企更具优势，维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩;宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;疫情控制具有不确定性。

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，易居企业控股、力高集团、绿景中国地产本周涨幅居前。海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前。

图 1：易居企业控股、力高集团、绿景中国地产本周涨幅居前