中达证券：上周地产销售回升显著，带押过户持续推广

作者：中达证券 2022-09-27 10:18

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升74%，2022年累计成交面积同比下降35%。其中一线环比上升较多城市为上海、广州，分别环比上升83%、53%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降26%、33%、44%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降78%、73%、68%。

截至9月23日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期15.4个月，环比下降12%。苏州和温州去化周期环比下降较多，分别下降34%和32%，去化周期分别由上期的14.0个月和25.3个月变动至9.3月和17.2个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升58%。其中环比上升较多城市包括成都和南宁，分别上升258%和91%。2022年累计成交面积同比下降19%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降50%、49%和55%。

本周观点：

本周各线城市成交情况有所上升，带动重点城市新房成交面积环比由负转正，增速扩大86pct。其中苏州等地成交环比有所上升，带动二线城市成交环比上升较快。从区域来看，除北部成交下滑外，其他区域环比皆出现上升;在成都、南宁等城市成交环比继续上升的带动下，西部地区环比涨幅进一步扩大，环比上升98%。二手房成交方面，在前期疫情控制影响网签进度等因素的带动下，周内多数城市成交环比有所上升，尤其成都成交环比上升较多，重点城市二手房成交面积环比回正。

库存方面，在近期销售逐步好转的影响下，重点城市去化周期环比有所下滑，降幅扩大12pct。

投资建议:

保交楼获资金支持，带押过户持续推广。周内国开行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，郑州要求停工项目按时重新开工，地方“保交楼”进程正稳步推进，项目竣工交付情况或进一步改善。同时部分地区再度优化公积金贷款政策，如洛阳、普洱拟推出房贷商转公政策。一方面，由于公积金政策的覆盖范围有所扩大，过去无法申请公积金贷款的购房者通过“商转公”可享受相应的贷款政策，降低了申请公积金贷款的门槛;另一方面，近期多地陆续提高公积金最高贷款限额，且目前公积金贷款利率低于商业个贷利率，“商转公”在一定程度上减轻了购房者的还贷压力，降低其购房的资金成本，或可提升部分潜在购房者的置业意愿。二手房方面，根据克而瑞数据，近期南京、杭州等地二手房交易维持低位。后续或需要更多需求侧政策的持续支撑，如无锡市区亦推出二手房“带押过户”、北京试行存量房交易“连环单”业务，或可通过加快交易流程提升销售量，促进二手房市场回稳。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，莱蒙国际、建发国际集团本周涨幅居前。越秀地产、绿城中国、建发国际集团年初至今涨幅居前。

图 1：莱蒙国际、建发国际集团本周涨幅居前