标普：授予越秀地产(00123.HK)“BBB-”长期发行人信用评级，展望“稳定”
久期财经讯，8月25日，标普授予越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK)“BBB-”长期发行人信用评级。展望稳定。
标普对越秀地产在母公司广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yuexiu Holdings Limited，简称“越秀集团”，115537.SH)内高度战略地位的评估，反映了越秀地产在集团主要业务线之一中的运营情况。越秀地产是越秀集团中唯一专注于房地产开发及相关业务(商业投资控股和物业管理)的部门。这是越秀集团四大主要业务线之一，其他业务线包括金融服务、收费公路运营和食品制造。标普认为越秀集团是一家拥有多元化和均衡的企业和金融服务组合的混合型集团。截至2024年12月31日，越秀集团持有越秀地产45.34%的股权。母公司将其财务报表与越秀地产合并。
标普认为越秀集团对越秀地产有着稳固的长期承诺，将在必要时为其提供特殊支持。这是因为越秀地产是集团的重要贡献者。2024年，越秀地产占越秀集团总资产的约39%并在集团总收入中占据相当比例。过去，母公司通过为越秀地产的国内债券发行提供担保来支持其发展，还在2023年认购了其配股。
越秀集团几乎不可能出售其在越秀地产所持的股份。2024年，越秀集团通过其子公司广州越秀资本控股集团股份有限公司(Guangzhou Yuexiu Capital Holdings Group Co. Ltd，简称“越秀资本”，000987.SZ)，将其在越秀地产的持股比例提高了1.95%。
标普认为，在承压情况下，广州市政府对越秀集团的支持可能传导至越秀地产。在标普看来，维护房地产开发行业的健康发展是政府的政策目标之一。2024年，一项政策驱动的库存回购计划支持了政府以人民币135亿元从越秀地产回购三块土地。该款项将以信用额度形式结算，越秀地产可用于参与广州市其他地块的竞标。近年来，在土地市场竞争激烈的背景下，广州地铁对越秀地产的战略投资确保了这两家国有企业的利益保持一致，并为越秀地产提供了位于广州新建快速轨道交通线路沿线的高质量地块。
越秀地产受益于其在主要运营城市中的良好品牌声誉。该公司大量布局于经济更为发达的一二线城市，且凭借其国有企业母公司的支持，融资渠道畅通无阻。然而，越秀地产利润率的下降和较高的债务与EBITDA比率在一定程度上削弱了上述优势。这些因素导致标普评估越秀地产的独立信用状况(SACP)为“bb-”。
标普认为，越秀地产在一二线城市的土地储备支持其在行业下行周期中的销售表现。标普预计越秀地产的合同销售额将在2025年达到约人民币1200亿元，较2024年增长4%-5%。2025年上半年，其合同销售额增长了11%，表现优于中国百强房企平均水平(同期销售额下降11%)。这一业绩部分得益于北京市和上海市高端项目销售表现良好。截至2024年12月，越秀地产的土地储备为1971万平方米，其中96%位于一二线城市。
标普预计，越秀地产将主要聚焦于中国四个一线城市及杭州、合肥、成都、西安等少数二线城市的运营。该公司采取的这种集中化战略，应有助于其在从大湾区总部向全国拓展的过程中降低运营风险。
越秀地产在广州市及大湾区以外地区的扩张降低了其地域集中度风险。2025年上半年，该公司在该区域的合同销售额占总合同销售额的比例从2023年的51%降至27.4%。鉴于合作伙伴将分担投资负担并具备本地经验，越秀地产与其他开发商在其非本土区域城市开展合作，将有助于降低项目执行风险。今年，随着一线城市核心区域优质土地竞争日益激烈，越秀地产采用这种商业模式的可能性越来越大，以便在这些区域获取项目。
标普预计，未来两年，越秀地产合同销售额的权益占比将保持在60%左右，这反映出该公司在合资项目中的深度参与。由于越秀地产不会将这些合资项目纳入资产负债表并表范围，因此相关财务信息的公开披露将较为有限。
公司融资渠道畅通，为其土地储备策略提供了有力支撑。自2021年房地产行业下行周期开启以来，越秀地产始终保持良好的融资能力。2025年8月，该公司发行了14亿元人民币的国内债券，其中包括一笔期限10年、票面利率2.5%的债券，具有较强的市场竞争力。2024年，公司还发行了43亿元人民币的国内债券和以离岸人民币计价的23.9亿元的票据。其平均借款成本在2023年降至3.82%的基础上，2024年进一步降至3.49%。标普在可比评级分析中，通过将越秀地产SACP评级上调一个子级，以反映其在融资渠道顺畅方面的优势。
标普预计越秀地产的利润率将在2025-2026年维持在较低水平，直至2027年有所回升。越秀地产在2021 - 2023年收购的低利润率项目所确认的收入，可能会拖累其整体盈利能力。标普预计该公司2025-2026年的EBITDA利润率将保持在约10%，而2024年和2023年分别为13.7%和17.6%。
标普预计越秀地产的杠杆率在未来两年内将保持较高水平。与2024年的8.1倍以及标普预测的2025年10.1倍相比，该公司并表后的债务与EBITDA比率可能在2026年达到约11.3倍的峰值。这主要归因于其利润率面临的压力。鉴于公司旨在密切监控销售现金流并控制土地购置支出，标普预计债务将略有下降。标普预测，越秀地产将把合同销售额中权益部分的30% - 40%用于购置土地，且未来两年将实现略为正向的经营现金流。
稳定的评级展望反映了标普认为尽管行业环境充满挑战，越秀地产仍将在未来一至两年内继续保持其市场地位。这也反映了该公司作为越秀集团高度战略性子公司的地位。标普认为，如果需要，越秀地产将及时获得母公司的特殊支持。
标普预计越秀集团的信用质量将保持稳定。未来一至两年，该集团将凭借稳定的业务规模和审慎的资本支出策略，维持稳固的竞争优势。
若出现以下情况，标普可能下调越秀地产的评级：
-越秀集团的信用状况恶化;或
-标普认为母公司在承压时支持该公司的可能性降低。
若越秀地产的土地收购意愿比标普预测的更为激进，或其盈利能力进一步削弱，导致并表后EBITDA利息保障倍数低于1.5倍且无改善迹象，虽不影响评级，但标普可能会下调其SACP。
若标普上调对越秀集团信用状况的评估，标普可能上调越秀地产的评级。
若越秀地产的并表债务与EBITDA比率持续降至6倍以下，且EBITDA利息保障倍数持续升至2.5倍，标普可能会上调其SACP。这可能发生在以下情况：该公司销售和盈利能力大幅超越标普的预期，同时严格控制债务水平。
