穆迪：授予冠君产业信托(02778.HK)“Ba1”公司家族评级，展望调整至“稳定”

久期财经讯，8月25日，穆迪评级授予冠君产业信托(Champion Real Estate Investment Trust，02778.HK)“Ba1”公司家族评级(CFR)，并撤销了该公司的“Baa3”发行人评级。

穆迪还下调了冠君产业信托子公司Champion MTN Limited的评级，具体如下：

其中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Baa3”下调至“(P)Ba1”;

其根据MTN计划发行票据的有支持高级无抵押评级从“Baa3”下调至“Ba1”。

Champion MTN Limited的证券和计划由冠君产业信托提供无条件且不可撤销担保。

穆迪还将评级展望从负面调整为稳定。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“此次评级行动反映了穆迪的预期，即受香港特区整体写字楼租赁市场持续低迷和供过于求的影响，冠君产业信托的盈利和财务杠杆在未来1-2年内将继续走弱。”

评级理据

穆迪预测，冠君产业信托的调整后EBITDA将从2024年的16亿港元降至2025年的14亿港元，并在2026年进一步降至13亿港元。这一下降主要将由其大规模的写字楼租约到期，以及在香港特区(Aa3/稳定)写字楼持续供过于求的背景下预期的负租金回报率所驱动。2025年上半年，调整后EBITDA下降12%至7.63亿港元，年度写字楼总收入下降6%至7.87亿港元。截至2025年上半年末，其净债务头寸保持相对稳定，为137亿港元。

基于净债务基本稳定的假设，穆迪预计冠君产业信托的调整后净债务/EBITDA之比将从截至2025年6月30日的过去12个月(LTM 2025年6月)的8.9倍恶化至2025年约9.7倍和2026年约10.4倍。此外，其调整后EBITDA/利息覆盖率之比将从LTM 2025年6月的2.4倍降至2025-2026年约2.3倍-2.4倍。上述预测比率将该公司定位在Ba1评级类别。

冠君产业信托的“Ba1”公司家族评级(CFR)反映了其在香港特区优质地段拥有良好质量的资产。该评级也反映了该信托旗下三项资产的互补性及其优质租户组合。此外，该评级考量了该信托维持稳定资本结构的能力，这体现在其审慎财务管理的过往记录上。

另一方面，该评级也考虑了写字楼房地产面临的环境、冠君产业信托投资组合中的资产集中度以及商业房地产面临的挑战性财务条件。

该信托拥有充足的流动性，可通过现金和未提取承诺授信额度来满足未来12个月内到期的债务、股息支付和资本支出。然而，该公司在2026年和2027年仍有大量债务到期。虽然穆迪预期该公司将保持其融资渠道并积极管理此类再融资需求，但任何与此预期的偏离都会对评级承压。

环境、社会和治理(ESG)因素对信用评级的影响不大。该信托面临实体气候和碳转型风险。在社会方面，它面临人口结构风险和不断变化的社会趋势风险。然而，其良好的治理实践抵消了上述风险对信用评级的影响。

可能导致评级上调或下调的因素

稳定展望反映了穆迪的预测，即该信托关键信用指标的恶化程度将从2027年起放缓，并且该信托将通过积极应对其再融资需求来维持充足的流动性。

评级在短期内不太可能获得上调。然而，随着时间的推移，如果冠君产业信托改善其盈利和运营表现，从而推动其调整后净债务/EBITDA之比和EBITDA/利息覆盖率之比分别持续低于9.5倍-10.0倍和高于2.25倍-2.50倍，则可能出现上调的评级势头。

如果冠君产业信托的业务状况、运营表现或资产质量恶化程度超出穆迪预期，导致调整后净债务/EBITDA之比高于11.0倍且EBITDA/利息覆盖率之比持续低于2.0倍，穆迪可能会下调其评级。如果该信托的流动性或财务灵活性大幅减弱，也可能导致评级下调。

冠君产业信托总部设在中国香港特别行政区。该公司于2006年5月在港交所上市，截至2025年8月20日，市值约为125亿港元(折合为16亿美元)。该信托专注于香港特区的零售和写字楼物业投资。其2024年收入为25亿港元(折合为3.2亿美元)。