中诚信亚太：首次授予中国海外宏洋集团(00081.HK)“Ag”长期信用评级，展望“稳定”

本文来自“中诚信亚太”。

1月28日，中国诚信(亚太)信用评级有限公司(“中诚信亚太”)授予中国海外宏洋集团有限公司(“中海宏洋”或“公司”)长期信用评级Ag，评级展望为稳定。

中海宏洋的长期信用评级为Ag，反映了公司(1)在其核心市场具有较强的市场地位和较高的品牌认可度;(2)审慎的财务管理和良好的流动性状况;(3)稳固的融资渠道和财务灵活性。然而，该评级也关注到以下因素包括(1)中国内地房地产市场持续疲软对公司经营产生影响;(2)业务布局集中于二三线城市，存在持续的库存去化及资产减值风险;(3)盈利能力持续承压。

该评级还包含了我们认为公司获得其控股股东中国海外发展有限公司(“中国海外发展”)特别支持的可能性较高，这是基于公司(1)在中国海外发展体系内明确且重要的战略地位;(2)与中国海外发展高度的运营协同性，包括品牌共享;(3)过往在项目资源和资金方面获得中国海外发展支持的记录。

企业概况

中海宏洋(股票代码：0081.HK)成立于1979年，是中国领先的全国性房地产开发商之一。作为中国海外发展的主要业务运营主体，公司主要专注于中国内地二三线城市的房地产开发与物业租赁业务。

公司于2010年通过借壳方式在香港联交所上市。截至2025年6月30日，中国海外发展(股票代码：0688.HK)为公司的控股股东，合计持有公司39.6%的股份。中国海外发展为全国领先的上市房地产开发商，其控股股东为中国建筑股份有限公司(“中国建筑”)，最终控制方为国务院国有资产监督管理委员会。

评级因素

正面因素

在目标市场保持较强的市场地位和较高的品牌认知度，尽管城市能级偏低。作为中国海外发展的核心房地产业务主体，中海宏洋凭借集团卓越的品牌声誉与丰富的运营经验获得了重要支撑。这些优势奠定了其在核心城市稳固的业务基础与领先的市场竞争地位，使其在多个重点区域持续保持较高的市场占有率。近年来，公司凭借审慎且专注的经营策略，随着部分竞争对手退出相关市场，进一步巩固了其市场地位。

审慎的财务管理和良好的流动性状况。中海宏洋秉持审慎的财务管理策略，其适中的杠杆水平、强劲的流动性覆盖以及充足的利息保障倍数均印证了这一点。近年来，由于采取了谨慎的投资及土地获取策略，并积极置换存量高息债务，公司总债务规模在过去三年间持续下降。此外，公司的流动性情况较好，其非受限的现金及现金等价物可以完全覆盖短期债务。同样，其也具备良好的EBITDA利息覆盖倍数。

稳固的融资渠道和审慎的融资政策。中海宏洋的融资能力得益于其双平台公司架构，这使其能够同时利用境内与境外融资渠道。截至2025年6月末，公司展现出多元化且健康的融资渠道，包括境内外银行贷款(占总债务的76.6%)、境内公司债券(14.5%)以及境外美元债券(8.9%)。通过实施稳健的融资策略，公司的整体债务成本已从2022年的4.2%下降至2025年6月末的3.5%。

获得母公司支持的高可能性。我们认为，中海宏洋极有可能获得其控股股东中国海外发展的特别支持，这基于公司(1)在中国海外发展内部具有明确且重要的战略地位;(2)与中国海外发展高度的运营协同性，包括品牌共享;(3)在项目资源与资金支持方面获得中国海外发展支持的过往记录。

关注因素

对持续疲软的中国内地房地产市场的敏感性。受中国房地产市场整体下行及二三线城市需求疲软影响，中海宏洋的住宅销售表现自2021年起持续走弱。公司合约销售额从2021年的712亿元大幅下滑至2024年的401亿元。为应对库存积压压力，公司放缓新项目开发节奏，并采取更为审慎的增长策略。考虑到中国房地产市场需求的持续低迷以及二三线城市供应过剩仍存，我们预计中海宏洋的合约销售额在短期内仍将面临压力。

业务布局集中于二三线城市，存在持续的库存去化及资产减值风险。中海宏洋因聚焦二三线城市，其运营稳定性与业务韧性受到部分制约。近年来，中国房地产行业持续处于深度调整与出清阶段。在系列政策调控下，市场虽呈现阶段性回暖迹象。一线城市凭借相对坚实的内生需求与较高的政策敏感性，市场已逐步企稳复苏;而二三线城市则面临需求基础薄弱、价格波动性高、库存去化压力大等结构性制约。对布局二三线城市的房企而言，虽然市场竞争压力有所缓解，但库存去化风险与资产减值压力依然持续存在。

盈利能力持续承压。受内地房地产市场销售压力及项目成本刚性影响，公司毛利率持续收窄。同时，为反映市场下行导致的资产价值减损，公司自2022年起计提了大幅存货减值，过去三年累计确认物业减值损失48亿元，该项支出已计入成本。随着高利润率的项目逐步产生收入贡献，公司的盈利能力有望在未来几年得到改善。

评级展望

中海宏洋的评级展望为稳定，反映我们预计基于其稳定的市场地位和审慎的财务管理，公司会在未来的12至18个月内维持稳定的个体信用状况。我们还预计在中短期内其对于中国海外发展的重要性不太可能发生改变。

可能触发评级上调因素

评级可能上调因素包括(1)母公司的支持能力增强或公司获得支持的可能性上升;或(2)公司的独立信用状况显著改善，例如合约销售额大幅提升、去库存及资产减值压力缓解，以及在去杠杆方面取得重大进展，例如净负债率持续下降、息税前利润利息保障倍数持续改善。

可能触发评级下调因素

评级可能下调因素包括(1)母公司的支持能力减弱且公司获得支持的可能性下降;或(2)公司的独立信用指标恶化，例如杠杆水平显著上升、现金流稳定性削弱、盈利能力持续下滑且未见复苏迹象。