标普：确认中国金茂(00817.HK)“BBB-”长期发行人信用评级，展望调整至“负面”

久期财经讯，3月19日，标普将中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK)的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时，标普确认其“BBB-”长期发行人信用评级。

负面展望反映了标普的观点，即中国金茂的杠杆率将维持在较高水平，且未来12-24个月的去杠杆速度可能低于标普先前的预期。

标普调整中国金茂的展望，是因为在行业持续下行背景下，其去杠杆面临更大挑战。标普预计，2026年中国新房销售额将同比下降10%-14%，至人民币7.2万亿-7.6万亿元，不到2021年峰值人民币18.2万亿元的一半。

标普认为，新房市场疲软可能在未来12-24个月对中国金茂的项目去化及盈利能力造成压力，使其去杠杆目标更难实现。

中国金茂的去杠杆策略依赖新开发、较高毛利项目的强劲销售，以抵消2024年前获取项目的较低盈利。为支持该策略，该公司一直在一线和二线城市积极拿地——在当前市场条件下，这些城市的项目去化通常较好。

2025年上半年，中国金茂按权益口径投入222亿元人民币用于土地购置，约占同期权益合约销售额的60%。2025年上半年所有土地购置均位于一线和二线城市，其中66%在北京和上海。

标普认为，中国金茂将维持其增长战略，继续在一线及部分二线城市积极拿地。标普估计，2026-2027年公司拿地支出将占权益销售额的35%-40%，高于2023-2024年的25%-35%。

土地购置支出的增加可能无法转化为足够的合约销售增长，从而完全缓解杠杆压力。标普假设，2026年一二线城市的新房价将随整体需求疲软继续下跌，这可能限制新项目的定价空间，迫使公司在去化速度与盈利能力之间做出取舍。

市场走弱还将阻碍中国金茂的库存去化进程。标普预测，2026-2027年公司合约销售额将小幅下降2%-5%。这与2025年15.5%的增长形成对比，而同期中国百强开发商销售额平均下降近20%。

标普估计，未来两年公司将维持中等的正向经营现金流，并减少调整后债务。中国金茂的债务/EBITDA比率有望在2026-2027年改善至10倍-11倍，而标普预计其2025年为13倍-14倍，2024年为14.9倍。然而，即便有所改善，公司杠杆率仍将显著高于标普评级的大多数国有开发商同行。

标普还下调对利润率预测，以反映当前市场环境下改善空间的有限性。标普现在预计，其房地产开发板块的利润率在2025-2027年将维持在10%-12%，与2024年的11%及2025年上半年的12%相近。

规模扩大及聚焦高线城市应能巩固中国金茂的市场地位。2025年，公司在西安、郑州、太原等城市的合约销售额位居开发商首位。中国金茂还加强了在北京、上海等一线城市的布局，专注于高端产品供应。

这种向高线城市倾斜的战略转变，将增强中国金茂在供需关系更平衡市场中的竞争地位，缓冲当前整体市场下行的冲击。

中国金茂将继续受益于其最终国有母公司中国中国中化有限责任公司(Sinochem Holdings Corporation Limited，简称“中国中化”)的支持。标普认为，该公司是中国中化旗下具有战略重要性的子公司。与母公司的关系帮助其保持良好的多元融资渠道。2026年2月，该子公司发行了四年期境内可回售公司债券，票面利率为2.48%。

截至2024年底，中国金茂的资本结构包括向母公司发行的150亿元人民币永续证券，以及在财务报表中列为应付控股公司款项的227亿元人民币股东贷款——标普将两者均视为债务。标普认为，这体现了中国中化对中国金茂增长及拿地战略的资金支持。标普在可比评级分析中通过一个子级的上调反映该优势。

负面展望反映了标普的观点，即受持续萎缩的新房市场压力影响，中国金茂的杠杆率将保持高位，且未来12-24个月的去杠杆速度可能低于标普先前的预期。同时，标普认为中国金茂对其最终母公司中国中化仍具战略重要性。

如果中国金茂在房地产下行周期中的拿地意愿比标普预测的更为激进，且未伴随收入或盈利能力的相应提升，导致其财务杠杆恶化，标普可能下调评级。未来24个月内，债务/EBITDA比率持续显著高于10倍，且EBITDA利息保障倍数降至1.5倍以下，可能表明这种恶化。

如果标普对母公司集团支持的评估减弱，标普也可能下调评级。

如果中国金茂的债务/EBITDA比率改善并接近10倍，同时EBITDA利息保障倍数保持在1.5倍以上，标普可能将展望调整至“稳定”。这可能发生在公司在保持销售和盈利能力的同时，严格控制债务的情况下。