穆迪：下调龙湖集团(00960.HK)公司家族评级至“B1”，展望调整至“稳定”

久期财经讯，4月15日，穆迪已将龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited，简称“龙湖集团”，00960.HK）的公司家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B1”，并将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。

与此同时，穆迪将评级展望从负面调整为稳定。

穆迪评级助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“此次下调反映了龙湖集团的杠杆率仍然较高，且未来12个月内不太可能回落至与其先前评级相匹配的水平。在行业持续面临挑战的背景下，公司疲弱的房地产开发业务继续对其盈利能力构成压力，从而削弱了其投资性房地产板块带来的稳定现金流。”

Zhou补充道：“稳定展望反映了穆迪的预期，即龙湖集团将通过稳步扩大其投资性房地产运营和物业管理服务，继续向以经常性收入为主导的业务模式转型，同时保持经营性现金流的正流入和良好的流动性。”

评级理据

龙湖集团的“B1”公司家族评级反映了其投资性房地产运营和物业管理服务带来的经常性收入、强大的品牌知名度、严谨的财务管理和良好的流动性。

上述优势被以下因素所抵消：公司因受住宅地产业务波动影响而削弱的信用指标，以及获得长期无抵押融资的渠道受限。

2025年，龙湖集团的房地产开发板块在毛利层面录得亏损，导致其调整后的净债务/EBITDA从一年前的6.4倍急剧上升至超过10倍。穆迪预计，由于行业挑战和去库存活动持续，未来12个月房地产开发板块的利润率仍将承压。

龙湖集团将通过扩大投资性房地产运营和物业管理服务来持续推进业务转型，预计未来一至两年，上述业务的经常性收入将以每年约2%-5%的速度增长。这一稳定增长得益于现有零售商场升级改造后的内生增长、新开业商场带来的增量收入，以及在管总楼面面积的扩张。

尽管房地产开发业务出现亏损，但龙湖集团在2025年实现了约58亿元人民币的经营性现金净流入，主要得益于非房地产开发业务的稳定经常性收入以及土地款和建设成本的减少。

穆迪预计，龙湖集团将在未来一至两年内保持经营性现金净流入，并将这些资金用于逐步偿还债务。龙湖集团已展现出较强的降负债承诺，调整后的净债务从2022年末的1508亿元人民币降至2025年末的1386亿元人民币。

据此，穆迪预计龙湖集团的调整后净债务/EBITDA将在2027年逐步降至10倍以下。然而，这一杠杆水平相对于其先前的“Ba3”评级而言仍然偏弱。

龙湖集团的流动性良好。公司未来几年的债务到期结构将趋于平滑，2026年和2027年的每年无抵押债务（包括债券和境外贷款）到期规模均约为60亿元人民币。穆迪估计，公司持有的现金及其经营性现金流足以覆盖未来12-18个月的短期债务和已承诺的土地款。

龙湖集团的“B2”高级无抵押评级较其公司家族评级低一个子级，原因是存在结构性次级风险。这种次级风险反映出公司增加了使用抵押银行贷款来为无抵押债券再融资。在破产情景下，龙湖集团的大部分债权位于运营子公司层面，并优先于控股公司层面的债权。

在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了龙湖集团的股权集中情况——截至2026年3月，其主要股东蔡馨仪女士（吴亚军女士之女）通过XTH Trust持有公司约42.84%的股份。此外，该公司在财务和流动性管理方面拥有严谨的记录。

可能引发评级上调或下调的因素

穆迪可能上调龙湖集团评级，如果公司财务状况得到加强。具体而言，如果公司调整后的净债务/EBITDA持续低于8.0倍，且EBITDA利息覆盖率持续高于2.0倍，穆迪可能上调其评级。

如果龙湖集团的投资性房地产运营和物业管理业务出现恶化，例如经常性收入或出租率下降，或者其流动性减弱，穆迪可能下调公司评级。

预示下调的关键指标包括：调整后的净债务/EBITDA在未来两年内未能降至10倍以下，或者EBITDA利息覆盖率长期低于1.5倍。

本次评级行动基于一个基准情景假设，即尽管石油供应持续中断且生产或基础设施受损有限，但对能源市场的影响仍处于可控范围。尽管龙湖集团在中东地区没有直接的项目风险敞口，但其信用状况可能受到宏观金融风险传导渠道的影响，进而可能对信用度产生更为显著的冲击。

龙湖集团的“B1”公司家族评级比2025年评分卡指示的“Ba2”结果低两个子级。这一差异反映了公司房地产开发业务的亏损，以及在房地产市场波动背景下其业务转型所面临的挑战。

发行人简介

龙湖集团是中国住宅和商业房地产开发领域的一家开发商。公司成立于1993年，业务始于重庆，并最终在全国建立了强大的品牌声誉。

截至2025年末，龙湖集团在中国25个高线城市运营着99个零售商场，总楼面面积达1050万平方米。公司还在中国持有用于房地产开发的土地储备2240万平方米。