惠誉：确认中国海外宏洋集团(00081.HK)长期外币发行人评级为“BBB”，展望“稳定”

久期财经讯，9月10日，惠誉确认中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Ltd，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK)长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB”，展望稳定。惠誉同时确认由中国海外宏洋集团担保的13亿元人民币离岸高级无抵押票据评级为“BBB”。

中国海外宏洋集团的评级比其母公司中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定)“bbb+”的独立信用状况低一个子级。鉴于中国海外宏洋集团的业务规模及其对实现中国住房建设目标的重要性有限，惠誉预期，中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Limited，简称“中国建筑”，601668.SH，A-/稳定)向中国海外发展提供的支持不会惠及中国海外宏洋集团。

中国海外宏洋集团“bb”的独立信用状况受到其稳健的市场地位、健康的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持，但同时受到其业务集中在中低线城市及与同业相比规模较小的制约。稳定展望反映了惠誉的观点，即中国新的房屋销售政策对中国海外宏洋集团的影响有限。惠誉认为，公司可以通过其健康的财务状况、强大的品牌和核心市场的议价能力来应对政策过渡。

关键评级驱动因素

强大母公司构成评级支持因素：惠誉认为，中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿在运营层面为“高”，在战略层面为“中等”，在法律层面为“低”。中国海外宏洋集团在运营层面与中国海外发展的核心房地产开发业务密不可分;中国海外发展持续扩大在高线城市的业务布局，而与中国海外发展共用品牌的中国海外宏洋集团则专注于中低线城市。

中国海外宏洋集团在该等城市的业务对于中国海外发展这样一家全国性房企而言至关重要，尤其是在多数大型房企撤出这些市场、专注较高线城市的背景下。然而，中国海外宏洋集团对中国海外发展的财务贡献度较小，并且中国海外宏洋集团和中国海外发展在法律层面的关系(如担保、交叉违约等)有限。

政策转变可控：惠誉认为，新的房屋销售政策在2026年对中国海外宏洋集团的影响有限，但从2027年起对其现金流构成的压力将日益增大。现有项目应会在短期内继续支撑销售，而随着时间的推移，从传统预售模式的转变可能会延长营运资金周期。

中国海外宏洋集团比许多同业更有能力管理这一过渡，因为它拥有充足的可售资源、低杠杆和核心市场的领先地位，这使其在谈判土地和建设付款条件方面具有更大的灵活性。

销售将下滑：惠誉预计2026年中国海外宏洋集团的销售额将大致持平，因为在建项目应基本不受新政策影响。然而，惠誉预计2027年销售额将下降10%，并在2028年进一步扩大降幅，因为延迟预售、潜在的土地供应减少以及更谨慎的土地投资减少了可售资源。中国海外宏洋集团在当地市场的强大品牌和对升级型需求的关注应能缓解压力。

现金流将减弱：惠誉预计新政策将在2026年后削弱现金转换。得益于稳健的销售和较低的土地支出，2026年的运营现金流(OCF)可能为正。2027年的影响应仍可控，减少的土地补充抵消了现金回款的减少。延迟获取销售款项可能从2028年起产生更大影响，因为土地收购将恢复，以支持政府收入和开发商的土地储备补充。惠誉预计运营现金流在2028年将面临更大压力，出现营运资本外流的现象，此后将逐渐复苏。

杠杆空间完好：惠誉认为中国海外宏洋集团的杠杆率可以在当前评级下吸收这一过渡。净债务/净物业资产从2025年的29%降至2026年上半年的23%，在现金流疲软之前提供了较低的起点。惠誉预测杠杆率到2029年将逐渐上升至约30%，因为预售款项释放放缓可能使住宅建筑商更多地依赖债务融资。惠誉还认为中国海外宏洋集团拥有强大的议价能力来放缓土地支出、管理建设付款并使开发贷款提取额度与建设需求保持一致。

适度的利润率压力：惠誉认为政策转变将适度削弱盈利能力。更严格的预售和托管规则可能增加项目资金需求并降低资本使用效率，这可能对新项目的回报构成压力。惠誉估计EBITDA利润率在未来两到三年内将小幅下降至4%-5%。这一下降应被中国海外宏洋集团在中线城市的领先地位部分遏制，这些城市土地竞争较低，付款条件可以更灵活地安排。

同业分析

中国海外宏洋集团在权益销售额方面低于中国金茂控股集团有限公司( China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，BBB-/稳定，SCP：bb)的550亿元及越秀地产有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，BBB-/稳定，SCP：bb)。然而，惠誉认为中国海外宏洋集团的杠杆率和资产负债表透明度优于独立信用状况为“bb”评级类别的多数同业。其盈利能力与越秀地产大致相当，但弱于中国金茂。中国海外宏洋集团的流动性比率也强于这两个同业公司。

惠誉的关键评级假设

- 2026年合同销售总额持平，2027年下降10%，2028年降幅更大(2026年前8个月：+17.5%)。

- 在脱离传统预售模式的过渡期间，现金回款将减弱。现金回款率预计在2026年保持在95%的稳健水平，然后在2027年和2028年降至80%(2025年：104%)。

- 2026年新购土地楼面面积与已售楼面面积之比为0.7倍，2027年为0.5倍，2028年为0.8倍(2025年：1.0倍)。

- 2026年建设支出占销售额的比重约为45%，2027年和2028年约为48%(2025年：46%)。

- 营运资金变动在2026年和2027年保持正值，2028年转负，此后从2029年起逐步恢复。

- EBITDA利润率在未来两到三年内降至4%-5%。

- 平均借贷成本保持在3.4%的稳定水平(2025年：3.4%)。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 惠誉认为中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿减弱。

- 惠誉下调中国海外发展的独立信用状况。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- 惠誉认为中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿增强。

对于中国海外发展的SCP，惠誉在2026年9月10日的评级行动中概述了以下敏感性：

可能单独或共同导致惠誉对SCP采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-中国海外发展的净债务/净房地产资产之比在持续一段时间内恶化至35%以上;

-经营活动产生的持续负现金流;

-EBITDA利润率持续恶化。

可能单独或共同导致惠誉对SCP采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-由于中国房地产行业的高周期性和监管风险，未来12-18个月不太可能上调。

流动性及债务结构

2026年上半年末，中国海外宏洋集团持有不受限制现金248亿元人民币及受限制现金(包括受监管预售资金)62亿元人民币，而其短期债务为68亿元人民币。该公司的债务中逾70%源自银行贷款——惠誉认为该等银行贷款的再融资风险低于非银行贷款和资本市场债务。鉴于中国海外宏洋集团对浮息港元债务的敞口下降以及境内融资成本降低，中国海外宏洋集团披露的加权平均融资成本从2024年的4.1%和2025年的3.4%降至2026年上半年的3.3%。

发行人简介

中国海外宏洋集团是中国的一家中型房企，在低线城市居领先地位。该公司由国有企业中国海外发展持有39.63%股份。