惠誉：予万科企业(02202.HK)拟发行高级无抵押美元票据“BBB+(EXP)”预期评级

久期财经讯，11月3日，惠誉授予万科企业股份有限公司(China Vanke Co.， Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ，BBB+/稳定)拟发行高级无抵押美元票据“BBB+(EXP)”预期评级。

上述票据发行人为万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd，简称“万科香港”)，该票据属于95亿美元中期票据计划的一部分。本次募集资金将主要用于海外债务再融资。

万科企业已授予维好协议和股权购买协议，以确保担保人和发行人万科香港拥有足够的资产和流动性履行其在中期票据计划下的债务。

惠誉表示，这一评级反映出万科企业强劲的财务状况，尽管该公司正在增加对非住宅建筑业务的投资，并扩大住宅建筑销售。惠誉预计，到2019年至2020年，万科企业的杠杆率(以净债务与调整库存之比衡量)将低于20%(2018年为13.3%)，这将使其拥有强大的财务灵活性，以应对行业的不利因素。

万科企业拥有充足的土地储备，因此得以利用2016年至2018年的房价上涨提高其盈利能力。这一改善使万科企业拥有足够的灵活性，可以将业务扩展到住房建设以外的领域，从而增强了其抵御房地产行业潜在低迷的能力。

关键评级因素

健康和可持续的财务状况:惠誉预计，尽管未来18-24个月存在行业逆风，但万科企业的杠杆率将保持在20%以下，这将使其产生低于同行的利息支出，从而具有成本优势。万科企业进行了大量的土地收购以支持其稳定的销量，2018年底总土地储备达到1.495亿平方米(2017年底为1.317亿平方米)，足以满足2021年前的销售需求。惠誉预测，在未来三年内，总销售总面积将超过1.55亿平方米。

惠誉预计，万科企业的住宅建设业务将产生强劲的营运现金流。由于2019年整个市场的房价已上涨了个位数，到2020年之前，万科企业的毛利润率可能仍将保持高位。尽管由于对2019-2020年的房地产行业前景持谨慎态度，万科企业削减了供应商信贷，但在2020-2021年之前，其房屋销售的高利润率将使其运营现金流保持正值。

多样化降低了住房建设风险:万科企业对市场持谨慎态度，惠誉认为，这让该公司处于有利地位。万科企业在2019年上半年放缓了土地收购，为合约销售增长放缓带来的现金流压力做好了准备，并在中国住宅建筑行业以外寻求收益。万科企业向投资性房地产的多元化经营，对于减轻来自住宅建设的日益增加的风险至关重要。由于政策对房价的限制和行业竞争的加剧，住宅建设的盈利能力可能在2021年后收缩。

多元化的强大执行力:惠誉预计，到2019年至2021年，万科企业将在物流地产、购物中心和写字楼等投资性地产上投资900亿元人民币，到2019年6月底已超过300亿元人民币。惠誉认为，鉴于万科过去几年在这一领域的成功，其执行战略的能力很强。虽然这些投资规模庞大，但万科企业核心业务能够产生的强劲现金流。此外，万科企业在投资回报率达不到预期时会减少投资。

今年上半年，万科物业管理及相关服务收入，加上投资地产的租金收入同比增长40%，至人民币74亿元。惠誉预计，到2019-2020年，万科非开发项目毛利润的利息覆盖率将升至0.43至0.46倍(2018年为0.3倍)，这将提高其偿债能力，并支撑其信贷状况。

领先的住宅建筑商，覆盖全国:惠誉预计，万科企业将保持其在中国住宅建设市场的领导地位，尽管由于强劲的住房需求导致临时的政策限制，万科企业的销售量仍然可能会继续增长。万科企业的运营优势在于其庞大的规模、强大的执行力和健康的财务状况，这使其在中国竞争激烈且具有周期性的住宅建设行业中能够灵活地控制商业风险。

行业风险限制了评级:惠誉认为，全球房地产行业具有很强的周期性。此外，中国的住房建设市场仍然受到政策和监管的驱动，政府的目标是为普通大众提供负担得起的住房，并抑制投机性需求。