中达证券：地产销售投资持续反弹，资金改善格局延续

作者：中达证券 2020-06-16 13:30

本文来自微信公众号“中达研究”，分析师申思聪、蔡鸿飞、诸葛莲昕，原标题《销售投资持续反弹，资金改善格局延续》。

报告要点

楼市需求持续复苏，5月全国商品房销售降幅继续收窄。1-5月，全国商品房销售额累计同比下降10.6%(1-4月：下降18.6%);销售面积下降12.3%(1-4月：下降19.3%)。1-5月，开发投资累计同比下降0.3%(1-4月：下降3.3%);购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑8.1%与增长7.1%，较1-4月已分别回升3.9个百分点和0.2个百分点。进入3、4月后，国内疫情得到控制，生产生活逐步恢复，带动行业销售及投资出现复苏，补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。

工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，年初工程进度出现一定迟滞;近期整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-5月，房屋新开工面积同比下降12.8%(1-4月：下降18.4%);房屋竣工面积同比下降11.3%(1-4月：下降14.5%)，降幅环比继续收窄。1-5月新开工同比仍明显下降，或对短期供给造成一定影响，而需求端已明显复苏，整体市场热度料将提升;预计未来房企库存将持续去化，补库存压力或使土地市场竞争更趋激烈。

开发资金来源降幅收窄，资金面改善格局延续。1-5月，房地产开发资金来源累计同比下降6.1%(1-4月：下降10.4%)。其中，国内贷款下降0.5%(1-4月：下降2.5%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑13.0%和0.9%(1-4月分别下降18.9%和5.4%)。由于销售同比出现下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显;但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款降幅出现较明显的收窄。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。

二线恢复较快，推盘环比增长。5月，45城新房成交面积环比上升17%，同比上升1%;当年累计成交量同比下降20%(上月下降26%)，一、二、三线城市分别下降27%、15%及22%。东营、江门、南京和韶关累计增幅较大，而池州、泉州、武汉、常州累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为13.9个月，上月末为16.0个月。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比上升8%，同比下降8%;截至5月末，15城累计交易量同比下降19%(上月下降23%)。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

一线成交快速增长，溢价率小幅回落。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降4.1%;其中，一线城市同比增长67.3%，二线城市下降13.9%，三线城市下降0.4%，一线城市住宅类用地成交面积增速明显上升。成交楼面均价方面，5月单月出现一定上升。溢价率方面，年初以来热点城市土地竞争较为激烈，各线住宅用地成交溢价率明显上升，一线城市溢价率提升较快。

投资建议：行业基本面继续修复，顶层定调平稳发展，维持“强于大市”评级。5月投资及销售降幅继续收窄，土地市场热度回升，表明行业基本面正持续复苏。另一方面，5月末的顶层会议也延续了此前平稳发展的基调，能够稳定市场参与者对行业未来健康发展的预期。在此背景下，行业的销售业绩有望持续反弹，而相关资产价值也将得到一定修复。维持“强于大市”评级。

1. 板块表现：中型房企股价表现较好

截至5月31日，佳兆业美好、中国恒大和易居企业控股当月涨幅居前;永升生活服务、中海物业和新城悦服务年初至5月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中大型房企股价表现亮眼。

图1：佳兆业美好、中国恒大和易居企业控股5月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/5/31

图2：永升生活服务、中海物业和新城悦服务年初至5月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/5/31

图 3：奥园健康、雅生活服务和富力地产5月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/5/31

2.行业：销售投资持续恢复，资金来源改善延续

楼市需求持续复苏，5月全国商品房销售降幅继续收窄。1-5月，全国商品房销售金额累计同比下降10.6%(1-4月：同比下降18.6%);销售面积累计同比下降12.3%(1-4月：同比下降19.3%)。随着国内各项经济活动逐步恢复，商品房市场需求复苏明显，带动整体销售情况出现快速反弹。在平稳的政策环境下，需求端的快速恢复有望支撑商品房销售进一步回暖。

图4：商品房销售额降幅持续收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图5：商品房销售面积降幅明显缩窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

地产投资降幅继续收窄，土地成交价款增速小幅提升。1-5月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降0.3%(1-4月：同比下降3.3%)，投资活动逐步恢复。拿地方面，由于近期销售恢复较快，房企普遍存在补库存需求，土地购置面积降幅有所收窄，土地成交价款增速继续提升，1-5月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑8.1%和增长7.1%，较1-4月已分别回升3.9个百分点和0.2个百分点，土地市场热度快速恢复，房企拿地积极性较高。土地购置费1-4月同比增长4.1%(1-3月为增长1.0%)，整体趋势与土地购置相符。整体而言，5月投资和拿地数据降幅明显收窄，符合此前预期，预计未来将随行业工程及销售恢复而继续复苏。

图6：房地产投资降幅快速收窄，住宅投资较去年同期已持平

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图7：房企土地成交价款增速小幅提升

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增速有所回升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，今年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-5月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降12.8%(1-4月：下降18.4%);房屋竣工面积同比下降11.3%(1-4月：下降14.5%)，同比降幅明显收窄。1-5月新开工面积同比仍明显下降，或将对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

图9：新开工降幅收窄，但仍处负增长区间

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积降幅小幅收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金来源降幅收窄，资金面改善格局延续。1-5月，房地产开发资金来源累计同比降幅为6.1%(1-4月：下降10.4%)。拆分来看，国内贷款累计下降0.5%(1-4月：下降2.5%);自筹资金累计同比下降0.8%(1-4月：下降5.2%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑13.0%和0.9%(1-4月分别下降18.9%和5.4%)。由于商品房销售同比出现一定下滑，房地产开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显;但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款降幅出现较明显的收窄。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。

图11：开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：二线恢复较快，推盘环比增长

3.1 新房数据：二线销量复苏较快，推盘环比小幅增加

二线城市单月销量增速回正，各线累计降幅继续收窄。5月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长17%，同比上升1%。一线城市同比下滑5%，二线城市同比上升6%，三线城市同比下滑3%。45城截至5月末累计成交量同比下滑20%(上月为下滑26%)，一、二、三线城市分别下滑27%、15%及22%。东营、江门、南京和韶关2020年累计交易量分别上升约70%、26%、23%及6%，而池州、泉州、武汉、常州累计同比下滑38%、47%、51%和54%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，二线城市销售面积增速快速恢复，各线城市销售面积累计降幅继续收窄;房地产市场销售端延续了前期的稳步恢复势头。

去化周期按月继续下降，北京、上海环比下降较快。截至5月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月基本持平，同比平均上升16%;平均去化周期为13.9个月(上月为16.0个月)，环比平均上升26%，同比平均上升38%(注：上述平均增速均为各城市增速之算术平均，非平均库存或去化周期的变动)。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为26.5个月、7.7个月、10.6个月和7.3个月，环比上月分别下降27%、22%、13%和上升3%;同比分别上升27%、2%、2%和5%。整体而言，主要城市去化周期环比继续下降，整体库存去化维持了前期的改善趋势。

福州、昆明、南宁和苏州新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。5月，17个重点城市单月新房批售建面为1578.8万平，同比上升12.2%，环比上升1.8%;其中，4个一线城市单月同比上升18.7%，环比上升4.2%，13个二线城市单月同比上升11.3%，环比上升1.5%。1-5月，17个重点城市累计新房批售建面为5279.6万平，同比下滑0.1%(1-4月为下滑4.6%);其中，4个一线城市累计同比下滑28.4%，13个二线城市累计同比增长5.1%。福州、昆明、南宁和苏州批售建面累计同比增长181.0%、79.7%、48.8%和35.7%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2020/5/31主要城市交易量，二线城市销售面积单月同比增速回正

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至5月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比继续下降

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至5月末主要城市新房批售情况，福州、昆明、南宁和苏州新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：销量降幅继续收窄，挂牌量价高位稳定

金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前。5月，15个主要城市的二手房交易量环比上月上升8%，同比下降8%。北京和深圳单月同比分别上升15%和17%。截至5月末，15城2020年累计交易量同比下降19%(上月为下降23%)。金华、深圳、南京2020年至今分别累计同比上升58%、36%和28%，今年以来二手房市场热度较高。

表 4：截至5月末主要城市二手房成交量情况，金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售量近期有所恢复